שכירות זה לא לזרוק כסף לפח!

יצא לי לא מעט פעמים לנהל שיחות עם אנשים והדעה הרווחת בישראל הינה עדיין ששכירות היא זריקת כסף לפח וחייבים לקנות דירה כמה שיותר מהר כי המחירים עולים כל הזמן! מעבר לכך שהחשיבה הזו היא אחת הסיבות לכך שמחירי הדירות ממשיכים להיות גבוהים, הטענה הזו פשוט לא נכונה מתמטית. איך? אני אוכיח לכם את זה ! לא רק זה, בסוף תראו שהרבה יותר יקר להיות כמו כולם!

נתחיל בלתאר שתי משפחות, משפחת נדל"ני ומשפחת משקיעני. בתחילת הסיפור, שתי המשפחות זהות:

• זוגות טריים
• הון עצמי של 400,000 ₪ כתוצאה מחסכונות ומתנות מההורים
• משלמים 4,000 ₪ בחודש על דירת 3 חדרים במרכז קרובה למקום העבודה
• שני בני הזוג עובדים וחוסכים מדי חודש 3,000 ₪

 

משפחת נדל"ני החליטה שהיא חייבת להקשיב להורים, לתקשורת ולכל החברים הלא מומחי נדלן והשקעות שיש להם ולקנות דירה למגורים. הם בחנו דירות רבות לפי ההון העצמי שהיה להם ובסוף החליטו לקנות דירת 3 חדרים באזור המרכז בסכום כולל של 1,400,000 ₪ . מכיוון שלכל זוג יש רק 400,000 ₪ הון עצמי התחלתי הם כמובן נאלצו לקחת משכנתא של מיליון ₪. כזוג צעיר ללא דירה הם יכולים לקבל מימון של עד 75% לדירה ראשונה וכך הם עשו. משפחת נדל"ני אפילו הגדילו לעשות ולקחו ייעוץ משכנתאות והגיעו לריבית שנתית של 4% בפריסה ל-25 שנה. את החיסכון החודשי הם שמו בבנק בתוכנית חיסכון עם ריבית שנתית של 1%.

אז בואו נסכם את ההוצאות של משפחת נדלני:

• הון עצמי: 0 הכל הלך על הדירה
• עלות תשלום נדלן חודשית: 5,300 ₪  (לפי מחשבון משכנתא שכאן)
• חיסכון חודשי: ירד ל-1,700 ₪ בחודש

 

משפחת משקיעני הלכה בכיוון אחר. בני הזוג החליטו ללכת וללמוד להשקיע את הכסף ולהישאר ולגור בשכירות. בני הזוג הגיעו למסקנה שעדיף להם לקבל ריבית דריבית מאשר לשלם אותה. הם החליטו ללכת לכיוון השקעות פסיביות בשוק ההון ולהפקיד את ההון העצמי שלהם ואת ה-3,000 ₪ שהם חוסכים כל חודש. התשואה הממוצעת שלהם לשנה הייתה 5% (מדד ת"א 100 למשל הניב תשואות גבוהות מאלו מאז הקמתו). מדי חודש משפחת משקיעני המשיכה להפקיד 3,000 ₪ עבור חיסכון חודשי ולהגדיל את ההון העצמי שלה.

בואו נראה מה קורה עם שתי המשפחות שלנו לאחר 25 שנה:

 

	משפחת נדל"ני	משפחת משקיעני	הפרש
סה"כ כסף שהוצא על דיור	5,300 x 12 x 25 + 400,000 =   1,990,000₪	4,000 x 12 x 25 =  1,200,000 ₪	790,000 ₪
סה"כ הון עצמי	579,000₪ לפי מחשבון ריבית דריבית	₪ 3,179,000 לפי מחשבון ריבית דריבית	2,600,000 ₪
סה"כ שווי נדל"ן	1,400,000	0	1,400,000

 

הוצאות על דיור

ניתן לראות שלאורך 25 שנה, משפחת משקיעני הוציאה משמעותית פחות על דיור – %60 הפרש בעלויות אחרי 25 שנה. אגב, אם בטעות לא שמתם לב, משפחת נדל"ני שלקחה משכנתא של מיליון ₪ שילמה בסופו של דבר לבנק חזרה פי 2 ממה שהיא לקחה! משכנתאות הן ללא ספק עסק משתלם לבנקים.

נכון, מעכשיו משפחת נדל"ני כבר אינה משלמת עבור דיור מדי חודש בעוד משפחת משקיעני עדיין משלמת 4,000 ₪ מדי חודש עבור שכירות. עדיין, ייקח מעל 16 שנים נוספות בשכירות עד שמשפחת משקיעני תוציא את אותו הסכום על דיור שמשפחת נדל"ני שילמה. באותו זמן אגב הם יכולים להמשיך לחסוך באותה הדרך ויגיעו להון עצמי של קצת מעל 6 מיליון שקלים. משפחת משקיעני גם יכולה פשוט לרכוש בית במזומן ללא בעיה וללא צורך לשלם משכנתא וריביות גבוהות.

 

הון עצמי

משפחת משקיעני, שטרחה ללמוד להשקיע והשקיע גם את ההון העצמי שלה לפני 25 שנה הגיעה למעל 3 מיליון ₪. לא רע בתור הון עצמי לא? משפחת נדל"ני הגיע להון עצמי של כמעט 80% פחות מהחסכונות השוטפים, עדיין לא סכום של מה בכך. נכון, למשפחת נדל"ני יש בית ששווה גם לא מעט כסף אך זה לא מגיע לסכום של משפחת משקיעני. אגב, גם אם משפחת נדל"ני היו לומדים להשקיע ישר לאחר רכישת הדירה שלהם והיו שמים את החסכונות השוטפים (1,700 ₪) בשוק ההון ב-25 שנה האחרונות, הם היו מגיעים למיליון ₪, עדיין שליש מההון העצמי של משפחת משקיעני.

 

שווי נדל"ן

הבית שמשפחת נדל"ני קנו נשאר זהה בדוגמא שלנו, זאת מכיוון שאני מניחה שכמו בכל שוק יש עליות וירידות וכיום אנחנו בשיא של כמעט 9 שנים של עליות רצופות. כך שניתן להניח שהערך של הבית ירד ואז יעלה חזרה. גם אם אתם מאלו שמאמינים ששוק הנדל"ן יעלה לנצח, בוא נניח שהדירת 3 חדרים שמשפחת נדל"ני קנו שווה היום 2 מיליון ₪ במקום 1,400,000 ₪. גם במקרה זה, למשפחת משקיעני יש יותר מחצי מיליון שקלים בשווי נקי עודף על פני משפחת נד"לני.

 

אני מקווה שההוכחה הזו גרמה שפכה קצת אור על נושא האם לקנות דירה להמשיך לשכור. בכל מקרה המשפט שאומר ששכירות זה זריקת כסף לפח פשוט לא נכון מתמטית.  מה שחשוב להבין שבשני המקרים אם המשפחה לומדת להשקיע את הכסף בתבונה, מצבה הכלכלי יהיה משמעותית טוב יותר לאחר 25 שנה אך עדיין, מי שלא קנה דירה למגורים מצבו יהיה טוב יותר בעתיד. כך שמוסר ההשכל שצריך לצאת מכאן הוא בדיוק הציטוט היפה של איינשטיין בנושא:

 

"ריבית דריבית היא הפלא השמיני בתבל. מי שמבין זאת, מרוויח. מי שלא – משלם"

 

אני כן אקבל את הטענה שלא כל האנשים חוסכים מדי חודש והמשכנתא הינה בעצם חיסכון כפוי ש"מכריח" אותם לחסוך ולקנות דירה. במקרה הזה אני יכולה להסכים, שכירות היא באמת לזרוק כסף בצד מבחינתם. מצד שני, אותם אנשים שלא חוסכים, אין להם כסף בצד וחיים מהיד לפה נמצאים בסיכון כלכלי מטורף שאין כמותו. במקרה של פיטורים, אסון או הוצאה גדולה פתאומית הם נמצאים על הקצה של הדרדרות כלכלית מטורפת, אם פתאום לא יהיה להם כסף לשלם את המשכנתא, אבוי להם. פתאום הם יגלו שרוב מה שהם שילמו כל השנים האלו היה בכלל ריבית (לעזאזל עם שפיצר הזה) והבית שהם כל כך אוהבים בכלל לא שלהם אלא של הבנק. הבנק לא מוותר על הכסף שלו בקלות וגם לא על הרכוש שלו, ניתן לראות זאת לא רע בכתבה סוחטת הדמעות בכתבה של מיקי חיימוביץ . לכן עצתי לאנשים האלו שלא מצליחים לחסוך (מעבר ללימודי התנהלות כלכלית אישית) היא לא לקנות דירה מלכתחילה, התוצאות של אי תשלום שכירות הינן טריוויאליות לעומת התוצאות של אי תשלום משכנתא.

 

נתונים שהתעלמתי מהם ולמה:

• עלייה בשכר הדירה למשפחת משקיעני אך באותה מידה התעלמתי מעליית ריבית במשכנתא למשפחת נדל"ני
• עלויות נוספות של משפחת נדל"ני כגון שיפוצים, תיקונים לדירה, ביטוח משכנתא וביטוח על הדירה ועוד. זאת למרות שלמשפחת משקיעני לא הייתה צריכה לשלם עלויות אלו, מכיוון שבעלי הדירה שלהם שילמו אותם.
• עלויות גידול ילדים שיהיו בהמשך החיים עבור שתי המשפחות, זאת בהנחה שעם הזמן המשכורות שלהם יעלו ולכן החיסכון יישאר זהה.
• שיפור דיור ומעבר לדירה גדולה יותר, הנחתי ששתי המשפחות צנועות ומסתפקות בדירת 3 חדרים למשך 25 שנה.

 

בפאן האישי, אני מעדיפה להישאר בשכירות ואלו הנתונים שלי. כרגע אנחנו גרים בדירה בשכירות ומשלמים 4,000 ₪ מדי חודש על דירת 3 חדרים ישנה בתל אביב. הערך של הדירה היום אם ארצה לקנות אותה העלות תהיה באיזור ה-2,000,000 ₪. ההון העצמי המינימלי שאני נדרשת להביא הוא 500,000 ₪ ואז אני צריכה לקחת משכנתא של 1,500,000 ₪.

במצב אידיאלי, במשכנתא הסכום יעלה למעל-5,700 ₪ בחודש במקרה המאוד אופטימי שבו מצאתי בנק שמוכן לתת לי משכנתא ל-35 שנה בריבית שנתית של 3%. מעבר לזה הפסדתי את ההכנסה השוטפת מתיק הדיבידידנים כי הרי מכרתי אותו בשביל לקנות דירה וגם היו לי עלויות נוספות של עורכי דין ומיסים למיניהם אם רציתי לקנות את הבית שלי. נכון, לאורך השנים כנראה שגם השכירות שלי תעלה אבל יש לי הרבה יותר הוצאות בתור בעלת בית כמו ביטוח שחובה לעשות, שיפוצים, תיקונים וכדומה. בקיצור, 35 שנים אני צריכה לוותר על הכנסה שוטפת, אחוז חיסכון גבוה, רק כדי שאוכל לקנות דירה עכשיו? לא נראה לי כלכלי בשום דרך.

תחשבו על זה מבחינה מתמטית נטו. תיק ההשקעות שלי היום מניב לי בממוצע כ-1,500 ₪ לחודש אחרי מס רק מדיבידינדים לא כולל עליית ערך נכבדה של המניות שנרכשו. אם אני מוותרת על ההכנסה הזו בשביל שאני אוכל להיות כמו כולם ושיהיה לי בית משלי, עשיתי טעות כלכלית מאוד גדולה. לא רק שויתרתי על הכנסה שוטפת, גם העליתי את העלות החודשית שלי לדיור כי העלות החודשית תהיה 5,700 ₪ במקרה הכי טוב שבו אחד מאיתנו כנראה עובד בבנק וקיבל תנאים מועדפים. כך שמבחינתי זה:

שכירות- 4,000-1,500 = 2,500

בעלות בית – 5,700 ₪

לא משנה איך תסתכלו על זה, המתימטיקה פשוט לא מסתדרת. לא יודעת מה יהיה בעתיד, בהווה, זה פשוט הרבה יותר כלכלי עבורי. לשלם 3,200 ₪ יותר מדי חודש פשוט אומר שאני חוסכת פחות 3,200 ₪ מדי חודש זה המון כסף, וזה בהגדרה שלי באמת לזרוק כסף לפח.