תשאלו שאלות!
תשאלו שאלות!

לפני שמשקיעים בקרן נדל”ן השאלות שכדאי לשאול

תשאלו שאלות!
תשאלו שאלות!

בהמשך לפוסט הקודם, אני מצרפת את השאלות שכדאי לשאול לפני שמשקיעים בקרן נדל”ן. השקעות נדל”ן הינן דרך טובה להגדיל את ההון העצמי במאמץ מינימלי. למרות זאת, כדאי לדעת שיש סיכונים ולנסות למזער אותן כמה שיותר. בחנתי לא מעט קרנות השקעה של נדל”ן עד שבחרתי במה להשקעה. בדרך למדתי המון, על מה כדאי לשאול, מה חייבים לדעת, מה אמין ומה פחות, מה הדברים שאסור לוותר עליהם בהשקעה בקרן נדל”ן ומה צריך לבדוק לפני.

לא כל עסקה שמוצעת לכם היא בהכרח עסקה שמתאימה לכם או עסקה טובה. יכול להיות שהנתונים שמוצגים לכם אופטימיים מדי ולא בהכרח משקפים את המציאות. לעיתים יש גם מנהלי קרנות שאינם אמינים במיוחד ולכן חשוב שתדעו לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות הנכונות. אספתי עבורכם רשימת שאלות שכדאי לכם להתמקד בה כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות ולבחור את הקרן הנכונה עבורכם. השאלות כאן ברובן אינן מתייחסות לעסקה עצמה כי כל עסקה שונה מבחינת האופי שלה אבל בעיקר לדרך ההתנהלות של הקרן ולטיבה. להלן 20 שאלות שכדאי לכל משקיע לשאול לפני שהוא שם כסף בקרן השקעות נדל”ן.

 

1. מה הסכום המינימלי להשקעה?

 

הדבר הראשון שכדאי לכם לעשות הוא לבדוק את התקציב שלכם קודם. השקעה בקרנות נדל”ן היא עדיין השקעה בסיכון יחסית גבוה (והתשואות לרוב בהתאם) ולכן חשוב לוודא שיש לכם את ההון העצמי המתאים. חשוב לברר אם בכלל יש לכם תקציב להשקעה הזו. האם הכסף הזה נזיל ומוכן להשקעה? האם תוכלו להתמודד עם כך שהוא לא זמין עבורכם למשך זמן מה? מה יקרה למצבכם הכלכלי אם יתברר שההשקעה נפלה? שלא הרווחתם דבר? או אפילו הפסדתם כסף? אחרי שתבינו אם זה מתאים לכם מבחינת תקציב ומבחינת רמת סיכון תוכלו להמשיך.

 

2. מהו אורך העסקה?

 

האם העסקה אורכת שנה? שנתיים? עשר שנים? חשוב שתדעו מהו אורך העסקה והאם זה מתאים לכם. מה צפי סיום הפרויקט? האם ייקח לכם כמה חודשים? כמה שנים? חשוב שתבינו מה צפי אורך ההשקעה כדי להבין שמתאים לכם להיות ללא אותו הסכום בתקופה הזו. בהרבה מאוד השקעות בקרנות ובנדל”ן בכלל הכסף אינו זמין למשך תקופת ההשקעה. קחו בחשבון שלפעמים יכולים להיות עיכובים ודברים לא הולכים לפי המצופה לכן תוסיפו לעצמכם עוד חצי שנה לזמן שהקרן אומרת ותראה אם זה עדיין מתאים לכם.

3. מה צריך לשלם מבחינת המיסוי?

 

לא כל כך משנה איך אתם משקיעים, מדינת ישראל תרצה את החלק שלה. קרן השקעה טובה צריכה לחשוב על כל הפרמטרים של העלויות עבור הקרן ועבור המשקיעים. לא תמיד יוכלו להגיד לכם את המיסוי האמיתי שתיאלצו לשלם כי זה תלוי גם במצב הפיננסי האישי שלכם. כן חשוב להבין שהקרן חשבה על נושא המיסוי וניסתה לצמצם אותו ככל הניתן. ישנן קרנות השקעות רבות שגם עשו הסכמים עם רואי חשבון ויועצי מס כך שיתנו לכם את השירותים שלהם בהנחה ויעזרו לכם להבין את דרישות המיסוי. דאגו להיפגש עם אותם רואי חשבון ולהבין את התשואה האמיתית שתקבלו על ההשקעה.

4. מהי רמת השקיפות והעדכונים?

 

תהליכי השקעה של קרנות נדל”ן לא קורים ביום יומיים והם לוקחים זמן. מה רמת העדכונים שאתם מקבלים על התקדמות הפרויקט? מהי רמת השקיפות? האם יש לכם גישה לנתונים הפיננסים ולעדכונים של התהליך? האם יהיה לכם עם מי לדבר אם תרצו לדעת מה קורה עם ההשקעה? מי יהיה זמין עבורכם להסביר לכם את ההתקדמות של ההשקעה? הרבה קרנות יציעו לכם פרטי גישה לנתונים או ישלחו עדכונים חודשיים / רבעוניים על התקדמות הפרויקט. בררו מה הרמה של השקיפות שתוכלו לקבל, ישנן קרנות שראיתי שהרחיקו לכת עם השקיפות ואף נתנו אפשרות גישה לחשבון הבנק כך שתוכלו לראות את כל הטרנזאקציות הכספיות שהולכות.

 

5. איפה הכסף יושב עד ההשקעה?

 

התשובה שאתם רוצים לשמוע זה חשבון נאמנות. אם הכסף הולך ישירות לקרן או ליזם ויש להם חופש פעולה לעשות בו כרצונם, זה תמרור אזהרה. בחשבון נאמנות הכסף מוגן על ידי עורכי דין ואף מבוטח, הקרן או היזם יכולים לקחת את הכסף רק עבור מטרות שהוגדרו מראש בהסכם כגון רכישת הנכס, תשלום לשיפוץ, תשלום לבעלי מקצוע וכדומה. לכן, זאת רמת הגנה שאתם רוצים עבור הכסף שלכם כדי שהיזם או הקרן לא יוכלו לעשות בו כרצונם אלא יהיו מחויבים חוקית להשתמש בו לפי התוכנית שסוכמה מראש. לא משהו שכדאי להתפשר עליו כי אז אתם סומכים על מנהלי הקרן שתביאו להם סכומים גבוהים של כסף בלי שום מנגנון של הגנה עבורכם.

 

6. האם יש לכם זהות אינטרסים?

 

מי מרוויח מה ומתי? האם משלמים דמי ניהול לקרן באופן שוטף? האם היזם מקבל משכורת באופן שוטף מהקרן? מהן ההוצאות הצפויות במהלך הפרויקט והאם הן יורדות מהרווח של המשקיעים? אתם רוצים לשמוע שהקרן והיזם מרוויחים בעיקר כשאתם מרוויחים. אתם רוצים לדעת שלכולם יש אינטרס לכך שהרווחים יהיו כמה שיותר גבוהים ולא מרוויחים מכם באופן שוטף. כדאי לכם למצוא קרן שמרוויחה רק כשאתם מרוויחים, ככל שהרווח שלכם יהיה גבוה יותר כך הם ירוויחו יותר, אם זה נמוך יותר הם ירוויחו פחות. בדרך זו תוכלו לוודא שלקרן יש אינטרס שהפרויקט יצליח ויהיה כמה שיותר ריווחי אחרת הם לא ירוויחו בעצמם. זהות אינטרסים עם הקרן והיזם חשובים מאוד לאמינות של הקרן ולביטחון הנפשי שלכם. בשוק ההון למשל, בתי ההשקעות מרוויחים עליכם גם אם תפסידו וגם אם תרוויחו, אתם לא רוצים שהמצב הזה יהיה גם בקרנות הנדל”ן. לכן בררו מה מרוויחה קרן הנדל”ן ועשו חישובים בראש האם זה הגיוני. אם הקרן מרוויחה בשוטף 1% מההשקעה עבור ניהול, בצעו חישוב האם זה סכום הגיוני כדי להמשיך לשלם משכורות לאנשים עד לרווח של הפרויקט. אם זה לא סכום שניתן יהיה לקיים חברה ממנו (בהנחה כמובן שיש לקרן עוד פרוייקטים ולא רק זה) אז כדאי לברר שהקרן לא משיגה את הכסף ממקורות אחרים (כמו במקרה הזה למשל).

 

7. תוכנית העסקית

 

מה הפרויקט? מה התכנון שלו? האם קונים שטח ובונים עליו? משפצים בניין? עושים תמ”א 38? מה התכנון לרווח? האם העלויות של השיפוץ עושות שכל? האם המחיר קנייה ומכירה המתוארים הגיוניים וקשורים למציאות? תעשו קצת את הבדיקות בעצמכם. כנסו לאתרי נדל”ן ותבדקו מה העלות למ”ר באותו האיזור. תשוו זאת מול מחיר הקנייה והמכירה שמוצגים לכם בתוכנית העסקית. אם המחירים שאתם מוצאים באתרי אינטרנט לנדל”ן דומים למה שיש בתוכנית העסקית זה סימן טוב. אם אין קשר בין המחירים למ”ר שאתם מוצאים לבד לבין מה שמוצג לכם בתוכנית העסקית זה תמרור אזהרה לחוסר באמינות, תבררו זאת מול הקרן ותבחנו את התשובה לעומק. ודאו שאתם מקבלים תוכנית עסקית כמו שצריך לפרויקט, מבינים מה המודל העסקי בפרוייקט והנחות היסוד עושות שכל.

 

8. למה צריכים אתכם?

 

קרנות השקעה גדולות הולכות לרוב למשקיעים גדולים. זה חוסך להם התעסקות עם הרבה מאוד משקיעים קטנים ולא מנוסים. הרבה יותר קל לקרנות לגייס מיליון דולר ממשקיע אחד ולהשקיע בו את רוב המאמצים במקום לגייס 10,000$ מ-100 משקיעים. מאמצי הגיוס ל-100 משקיעים גדולים יותר מאשר המאמץ לגייס משקיע אחד או שניים. שאלו את הקרן למה הם לא הולכים על משקיעים גדולים ומתמקדים בקטנים? זה יכול להיות מתוך מקום של רצון לפנות מראש למשקיעים קטנים בין אם זה ממקום של רצון לעזור לזולת או מודל עסקי שבו נכון יותר עבורם ללכת על משקיעים קטנים. אולי זה פרויקט שהוא קטן מדי ופחות יעניין משקיעים גדולים. בכל מקרה חשוב מאוד לשאול למה הם מגייסים משקיעים קטנים (עשרות או מאות אלפי שקלים) ולמה לא הולכים על משקיעים גדולים.

 

9. מי היועצים שבחנו את ההשקעה?

 

יזם מגיע לקרן ומציג בפניה פרוייקט להשקעה. תפקידה של הקרן הוא לבחון את העסקה ולוודא שזו אכן השקעה טובה ורווחית. מי בקרן אחראי על בדיקת ההשקעה? מי עבר על נתוני ההשקעה ובחן אותה? האם זה אנשי מקצוע מהשורה הראשונה? אנשים מוכרים בתחום שלהם? מה הניסיון שלהם בבחינת השקעות? בררו מי האנשים שבוחנים את ההשקעה ואת הניסיון שלהם, תדאגו שהאנשים שבוחנים אותם בעלי הידע המתאים ולא מתחילים בתחום. תבדקו איזה עוד פרוייקטים הם בדקו והאם הצליחו. תחקרו עליהם קצת בגוגל תראה מה הידע והניסיון שלהם באמת. אם אתם מתחילים בתחום, אתם ממש לא רוצים שהאנשים שמייעצים לכם גם יהיו.

 

10. למי יש קדימות לחלוקת הרווחים?

 

נניח ויש בעיות בהשקעה, השיפוצים עלו יותר מההערכות, לקח יותר זמן ממה שצפו להשיג את האישורים, יצאו חוקים חדשים שדורשים יותר מס, או כל דבר אחר שגורם לכך שהרווחים יהיו יותר נמוכים מהצפוי. מה מנגנון חלוקת הרווחים במקרה הזה? האם הכסף הולך לקרן וליזם? האם יש סכום מינימלי שמתחייבים להחזיר לכם? אם במקרה יש מעט רווחים האם אתם מקבלים את ההשקעה והרווח שלכם קודם או שהכסף המועט שהורווח הולך לקרן וליזם? בררו את הנושא הזה ותוודאו שאתם מכירים אותו לעומק. התשובה שאתם רוצים לשמוע היא שישנו מנגנון שדואג למשקיעים במקרה של רווחים נמוכים ומבטיח חלוקה הוגנת למשקיעים גם אם יש רווח מועט מהצפוי.

 

11. כמה זמן הקרן פועלת?

 

כפי שהוסבר בסעיפים קודמים, אתם רוצים מומחים, אנשים עם ידע וניסיון. כדאי לשאול את הקרן כמה זמן היא קיימת וכמה פרוייקטים היא ביצעה בהצלחה. חשוב שתדעו שאתם מפקידים את הכסף שלכם במקום אמין עם ניסיון. שוב, אם אתם מתחילים בעצמכם, לכו על קרן שיש לה קצת קילומטרג’ וידע.

 

12. האם יש אנשים שכבר עשו אקזיט ?

 

לבקש ממליצים זה נחמד, סביר להניח שלקרן יש כבר אנשים אחרים שהם גייסו ויהיו מוכנים להמליץ עליהם. זה נחמד אבל אתם לא רוצים מישהו שימליץ לכם שעוד לא קיבל את הכסף חזרה ביחד עם התשואה על ההשקעה. בקשו לדבר עם אנשים שהשקיעו כבר ואף קיבלו את ההשקעה והתשואה חזרה. אתם רוצים למצוא ממליצים שיוכלו לספר לכם גם על התהליך של קבלת הכסף חזרה והתשואה האמיתית שהם קיבלו אחרי מיסים והוצאות. אם זה לא ממליץ כזה אין שום טעם לבקש ממליצים.

 

13. האם ניתן לצאת מההשקעה?

 

מה הם האפשרויות שלכם במידה ואתם תצטרכו נזילות בזמן ההשקעה? האם יש אפשרות למכור את יחידת ההשתתפות שלכם למישהו אחר? האם יחזירו לכם את הכסף ללא תשואה אם תצאו באמצע? לא כל קרנות ההשקעה מאפשרות לצאת באמצע או למכור את יחידות ההשתתפות לאחרים. זה בסדר ואפילו די הגיוני ביחס לסוג ההשקעה. פשוט חשוב שתדעו את זה ותהיו ערוכים לכך מראש.

 

14. האם היזם והקרן משקיעים בעצמם בפרויקט?

 

כדי שתדעו אם זו השקעה טובה באמת כדאי לשאול אם היזם והקרן משקיעים בעצמם בפרוייקט. ברוב המקרים כדאי לדרוש שהיזם בעצמו יהיה מושקע גם בסכום מסויים. היזם הוא זה שמצא את הפרויקט וינהל אותו, חשוב שידע שאם זה לא מסתדר גם הוא יפסיד כסף, לא רק המשקיעים.  לגבי הקרן אם הם משקיעים בעצמם גם בקרן אז מעולה, אך זה לא תמיד אפשרי מבחינת ההסכם, לכן חשוב לוודא שלפחות היזם בעצמו מושקע בפרויקט.

 

15. מי משלם אם יש הוצאות נוספות?

 

לא תמיד הכל הולך לפי התחזית, לפעמים יכול להיות עלויות נוספות שלא היו בהתחלה או לא לקחו אותן בחשבון. אם יש מיסוי חדש שצריך לשלם או שהפרויקט עולה יותר ממה שהוערך בהתחלה האם באים למשקיעים ומבקשים מהם תוספת של כסף? האם הקרן משקיעה את ההפרש מכספה או היזם מחוייב לשים יותר כסף? האם אתם תצטרכו לשלם על תוספת הכספים? חשוב לברר את הנקודה הזו לפני, שלא תיתקלו בהוצאות לא צפויות בהמשך.

 

16. האם ניתן לקבל מימון להשקעה הזו?

 

לחלק מקרנות ההשקעות יש הסדרים עם הבנקים שעוזרים למשקיעים לקבל מימון לפרוייקט. במידה ולקרן יש הסדרי מימון זה אומר הרבה על טיב הקרן. בנקים לא מאשרים מימון לכל פרוייקט אלא רק לאחר בחינה לעומק של הנתונים. מימון חיצוני אומר שלבנק יש אמון בהשקעות של הקרן הזו ובאמינות שלה. אם לקרן אין מימון זה בסדר, בנקים לרוב לא ששים לתת הלוואות לפרוייקטים עם סיכונים גבוהים. עם זאת, אם יש לקרן הסדרי מימון להשקעות מהבנקים אז זה מוסיף לאמינות שלה. אגב, זאת לא המלצה לקחת מימון להשקעות הללו, עשו זאת רק אם זה בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם ולרמת הסיכון שאתם מסוגלים לה. אני רק אומרת שזה סימן טוב אם יש הסדר שכזה.

 

17. חוזה מול עורך דין

 

לאחר שבחנתם את ההשקעה והגעתם למסקנה שאתם רוצים להשקיע תקבלו את החוזה. מומלץ לקרוא אותו בעצמכם ולהעביר לעורך דין שמתמחה בתחום לבדיקה. יכול להיות שתגלו שחלק מהסעיפים נותנים יותר מדי חופש ליזם או לקרן, אולי מה שהוסבר לכם בעל פה לא בדיוק תואם את מה שיש בהסכם. תחשבו על זה כך, אתם הולכים להשקיע מאות אלפי שקלים בהשקעה, עדיף להשקיע כמה אלפי שקלים לפני כן לוודא שהחוזה אכן הוגן כלפי כל הצדדים ולמנוע מפח נפש עתידי.

 

18. מה נלקח כגידור סיכונים בעסקה

 

בכל השקעה ישנם סיכונים, השאלה היא האם הסיכונים הללו נלקחו בחשבון. מה יקרה אם תהיה ירידת מחירים באיזור? מה יעשו אם חוקי הנדל”ן באיזור ישתנו? האם יש אפשרויות אחרות? גידור סיכונים לרוב אומר שישנן אפשרויות להתמודד עם סיכונים אפשריים שיקרו. למשל אם הפרויקט הוא השבחה של בניין דירות ומכירתן ברווח ומחירי הדירות יורדים, ניתן להשכיר את הדירות ולהאריך את הפרוייקט עד אשר המחירים יחזרו למעלה.כמובן שבמקרה זה עליכם לוודא שהרווחים של השכירות מגיעים אליכם. נסו למצוא את הסיכונים האפשריים בעסקה ולבדוק מהן אפשרויות גידור הסיכונים שנלקחו בחשבון.

 

19. מינוף – לוודא שלא מינוף גבוה מדי

סביר מאוד להניח שכל ההשקעה לא נעשית רק מכספי משקיעים אלא גם הלוואות מהבנקים. מה האחוז של ההלוואה מסך ההשקעה? מה הריביות שמשלמים על ההלוואות? האם הסכומים הם הגיוניים?

20. מי היזם?

מי היזם בפרויקט הזה? מה הניסיון שלו? האם הקרן עבדה עם היזם הזה בעבר בהצלחה? אתם רוצים שהקרן תעבוד עם מספר יזמים ולא עם יזם אחד בלבד. קרן שעובדת עם יזם אחד בלבד נוטה לתת לאותו היזם יותר הגנות משפטיות על חשבון המשקיעים. יש קרנות שהוקמו על ידי היזמים או קרוביהם ואז הן הנאמנות והאינטרס העיקרי של הקרן הוא ליזם ולא לכם. אם קרן עובדת עם מספר יזמים, היא נוטה לבחון את ההשקעות יותר לעומק ולתת יותר תמריצים למשקיעים מאשר ליזם.

 

אלו בגדול השאלות והבדיקות הבסיסיות שהייתי ממליצה לעשות לפני שמשקיעים דרך קרן השקעה בנדל”ן. אני בטוחה שיש עוד לא מעט וכמובן שהכל תלוי בפרויקט עצמו וכל מקרה לגופו. ניסיתי לכלול כמה שיותר מהדברים הכלליים שחשוב לדעת ולשאול לפני שבכלל חושבים לשים כסף בקרן נדל”ן. יש נוכלים בתחום אבל יש גם לא מעט חברות טובות עם השקעות טובות ומוכחות מאחוריהן. בתקווה שלאחר הפוסט הזה, אם מתאים לכם הנושא, יש לכם את הסכום ואתם רוצים לבחון את ההשקעה, תוכלו להגיע מוכנים.

5 תגובות

  1. פוסט מצוין!

  2. כמה הערות מניסיוני האישי:
    1. בהקשר של מיסוי במדינות זרות – בעיקר ארצות הברית.
    חשוב לדעת אם אתם מחויבים להגיש דו”ח מס ל-IRS.
    במידה ואתם לא אזרחי/תושבי ארצות הברית מספיקה הגשת דו”ח אחד שכזה בשביל להפיל את יורשיכם ברשתה של ה-IRS בהקשר של מס ירושה אמריקאי על כל הנכסים האמריקאיים שלכם באשר הם עלי אדמות.
    זה כולל גם מניות של חברות אמריקאיות או ETFים אמריקאיים בחשבון ישראלי!!!

    עד כה אין תיעוד לכך שה-IRS רדף אחרי אפילו יורש אחד של מי שלא הגיש ל-IRS דו”חות מרצונו (יש תיעוד לאנשים שהבנקים הכריחו אותם להגיש דו”חות ל-IRS – כדאי לדעת מה המדיניות של הבנק שלכם בהקשר הזה).

    2. לגבי עיכובים בפרויקט
    לעתים חברות שכאלו יכניסו סעיפים לחוזה ש-“מגדילים” את אחוז הרווחים של המשקיעים במידה והפרויקט מתעכב.
    במציאות הסעיף הזה חסר משמעות כלכלית עבורכם כמשקיעים (ובעל משמעות פסיכולוגית/שיווקים גבוהה מאוד לחברה) כי כאשר פרויקטים שכאלו מתעכבים הם למעשה סובלים מרווחים קטנים בצורה משמעותית.
    אם למשל במצגת הפרויקט החברה מציגה צפי לתשואה של 15-20% בשנה כאשר חצי מזה הולך למשקיעים אבל בפועל הפרויקט מתעכב בשנה ומרוויח רק 10% אז גם אם תקבלו “חלק יותר גדול” אתם עדיין תישארו ביד עם פחות כסף ממה שציפיתם לקבל.

    • תודה דעת על התוספת
      ללא ספק הנושא של מיסוי חשוב בגלל זה ברוב המקרים לקרנות יש הסדרים עם רואי חשבון שמתמחים בתחום שאמורים לייעץ לכל אחד.
      לגבי הסעיף השני לא יצא לי להיתקל בזה, אבל אז באמת זה לא מגדיל את התשואה השנתית אלא מקטין אותה ופורס את אותה התשואה על פני כמות גדולה יותר של שנים.

      • הבעיה עם אותם רואי חשבון שמתמחים בתחום ו-“אמורים לייעץ” היא שהם ממומנים ע”י הקרן ואין להם אינטרס להפחיד את הלקוחות עם מידע מטריד כגון חשיפה וודאית לתשלום מס ירושה אמריקאי.
        הם ממש לא מנדבים את המידע הזה אם הלקוחות לא שואלים זאת בצורה מפורשת ורוב הלקוחות לא יודעים שהבעייתיות הזו קיימת בכלל כך שהשאלה כמעט ולא עולה.

        • בדרך כלל ברוב הקרנות שיצא לי לבדוק הם מפנים למשרד רואי חשבון ואתה משלם לרואה החשבון בעצמך, ללא מימון של הקרן. מניחה שיש דווקא הסדר הפוך שרואי החשבון משלמים עמלה לקרן על לקוחות שהם מפנים אליהם.
          אבל אתה צודק בהחלט, מס ירושה אמריקאי הוא בהחלט נתון שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בקרן נדל”ן בארה”ב

מה דעתכם? תגיבו כאן

%d בלוגרים אהבו את זה:
Secured By miniOrange