קרן השקעות נדל"ן
קרן השקעות נדל"ן

קרן להשקעה בנדל”ן

קרן השקעות נדל"ן
קרן השקעות נדל”ן

אמנם אני כותבת לא מעט על שוק ההון פשוט כי נראה לי שהזה המקום הנכון למי שמתחיל את צעדיו בעולם ההשקעות אבל ההשקעות שלי אינן בשוק ההון בלבד. אני בטוחה שראיתם לא מעט פרסומות קופצות לקרנות השקעות ואולי אפילו התפתיתם לבחון חלק מהן. לפני שנכנסתי לעולם הנדל”ן בחנתי לא מעט סוגי השקעות וביניהן קרנות השקעה. חלק נראו לי אמינים מאוד, חלק נשמעו כמו נוכלים שברחתי מהם מהרגע הראשון וחלק פשוט לא הצלחתי להבין את המודל העסקי שלהם אז הלכתי. הפוסט הזה יסביר על על מה זה בדיוק קרן להשקעה בנדל”ן והפוסט שלאחריו יכלול רשימת שאלות מומלצות לשאול קרן נדל”ן.

שימו לב שיש גם דרך קלה ושפשוטה להיכנס להשקעה של קרנות נדל”ן בסכומים נמוכים דרך השקעה בקרנות REIT בשוק ההון. קרנות REIT (Real Estate Investment Trust) הינן חברות אשר משקיעות בנדל”ן למטרות תזרים שוטף ומחלקות חלק נרחב מהתזרים הזה כדיבידינדים לבעלי המניות. הפוסט הזה אינו על קרנות REIT אלא על קרנות נדל”ן אשר עובדות לרוב על בסיס פרוייקטים חד פעמים ולא השכרת נכסים לטווח ארוך. אם מעניין אתכם קרנות REIT דווקא, מוזמנים לקרוא על כך כאן.

 

אז מה זה קרן נדל”ן?

קרנות השקעה בנדל”ן מאפשרות למשקיעים להתאגד ביחד ולהשקיע בפרויקטים גדולים. ישנן הזדמנויות מעולות בשוק הנדל”ן אבל רף הכניסה שלהן הוא גבוה. כמו למשל רכישת קרקע ובניית בניין מגורים עליה. לאדם הממוצע לא יהיה את הסכום הדרוש (או אישור מהבנק להלוואה כזו) וגם אם הוא בטוח שהעסקה הזאת מצויינת, הוא לא יוכל להשקיע בה לבד. מהמקום הזה צמחו קרנות ההשקעה בנדל”ן. הן מאפשרות למשקיעים פרטיים עם הון עצמי ראשוני להשתתף בפרוייקטים גדולים אשר מאפשרים להגיע לתשואה גבוהה במינימום מאמץ.

 

איך עובדות קרנות השקעה בנדל”ן?

אז איך זה קורה? העסקה לרוב תתחיל ביזם שמחפש עסקאות למחייתו. היזם מכיר את השוק, המחירים בו והעסקאות והוא עסוק תמיד בלחפש את עסקת ההשבחה הבאה. יזמים, מעצם האופי העבודה שלהם מחפשים תמיד את העסקה הטובה הבאה. הבעיה העיקרית שלהם היא שלאחר כמה עסקאות כבר נגמר להם הכסף להשקיע כי עסקאות כאלו לוקחות זמן. לעיתים פשוט נגמר להם הכסף או שאין להם את כל הסכום הדרוש להשקעה (תזכרו לקנות בניין זה לא דבר זול).

כאן נכנסת הקרן לפעולה. היזם פונה לקרן השקעות ומציג לה את התוכנית העסקית שלו. תפקידה של הקרן הוא להעסיק אנשי מקצוע שיבחנו את כל הפרמטרים של העסקה.

האם הנחות הבסיס של העלויות הראשוניות והתשואה קרובות למציאות?

האם יש בעיית מיסוי שהיזם לא ידע או לא התייחס אליה?

האם בכלל מבחינה חוקית ניתן לבצע את הפרויקט?

ועוד שאלות רבות בסגנון. במידה והקרן הגיעה למסקנה שהעסקה היא טובה ורווחית היא לוקחת על עצמה את הפרויקט. בשלב הזה תפקיד הקרן הינו לבקר על התנהלות היזם בפרויקט ולגייס את המשקיעים. הקרן בונה את מנגנון ההשקעה מול המשקיעים, מכינה את החוזים ומודל הרווח של המשקיעים והיזם וגם מלווה את המשקיעים בתהליך ההשקעה.

המשקיעים הינם הקהל הרחב שבוחר לקחת חלק בהשקעה הזו. המנגנון של ההשקעה נקבע על ידי הקרן כמו גם סכום המינימום להשקעה. תפקידה של הקרן הוא להציג למשקיעים את העסקה ואת ההסכם להשקעה. באחריות המשקיעים לבחון את המידע לעומק, לראות אם רמת הסיכון מותאמת עבורם והאם הם מאמינים בפרויקט וביזם. במידה וכן, כל שנותר להם לעשות זה להשקיע ולקוות לקבל את התשואה המשוערת שהוצגה להם או גבוהה יותר.

 

יתרונות השקעה בקרן נדל”ן

  • השקעה שנבחנה ונבדקה על ידי מספר מומחים (בהנחה שהקרן מקצועית)
  • השקעה שמנוהלת על ידי אנשי מקצוע באופן שוטף
  • השקעה מנוהלת, דורשת מהמשקיע מעט מאוד התעסקות
  • גישה להשקעות שלמשקיע רגיל לא תהיה גישה לבד
  • אפשרות לתשואות גבוהות (דו ספרתיות לרוב)

 

חסרונות השקעה בקרן נדל”ן

  • שליטה מועטה בתהליך ההשקעה. אתם לא מחליטים כמעט כלום הכל נקבע מראש על ידי הקרן
  • חשוב לבחון את ההשקעה לעומק, כרגיל לא חסרים נוכלים בתחום הזה והשקעה כזו דורשת מידה לא קטנה של אמון
  • לפעמים יכול לעבור כמה שנים עד שתראו את הכסף חזרה
  • ההשקעה לרוב אינה נזילה

 

אם זה נשמע לכם מעניין, גיוון טוב לתיק ההשקעות או שהשקעה בנדל”ן עניינה אתכם אז אפשר לבחון קרן להשקעה כחלק מתיק ההשקעות שלכם. שימו לב שחשוב מאוד לבחון את ההשקעה בקרן נדל”ן לעומק שכן לא חסרות דרכים לעקוץ את המשקיעים בדרך. בשבוע הבא, פוסט שאלות שחשוב לשאול את קרן הנדל”ן לפני שמשקיעים.

* גילוי נאות, בחנתי במשך הרבה זמן קרנות ויש לי יחידה להשקעה בקרן נדל”ן חו”ל.

כדאי שתבדקו גם

השקעות

השקעות מסוכנות! 12 כללי אצבע לזיהוי השקעות מסוכנות!

הרבה מאוד מהפוסטים באתר עוסקים בשאלה איפה להשקיע, איך כדאי להשקיע ואיך למקסם את ההכנסות. …

3 השלבים לעצמאות כלכלית

פעמים רבות אני מדברת כאן על כך שאני בדרך לעצמאות כלכלית. כדי להגיע לעצמאות כלכלית …

גבר עומד על שפת צוק

10 כללי אצבע להפחתת סיכון בשוק ההון

מדי פעם אנשים פונים אלי ושואלים אותי מה עושים בשוק ההון איך מתחילים להשקיע ומה …

יאכטות של התעשייה הפיננסית

איפה היאכטות של הלקוחות?

  ישנו ספר שמתחיל בסיפור על מבקר תמים שהגיע לניו יורק ועשה סיור בנמל. הראו …

חשוב לדעת מה זה סיכון בשוק ההון

מה זה סיכון בשוק ההון?

אם הייתם אי פעם בפגישה עם יועץ השקעות או סוכן פנסיוני בטח נשאלתם על רמת …

6 תגובות

  1. בחנתי בעבר גם השקעות בקרנות שכאלו ולבסוף השקעתי דרך קרן הגשמה בפרויקט בארץ.
    במצגת למשקיעים הם דיברו על תשואה של מעל ל-22% בשנה עבור השקעה של שנה וחצי בלבד כאשר הכל היה ורוד ואופטימי.

    בפועל ההשקעה לקחה יותר מ-3 שנים כאשר היא נדחתה בתירוצים שונים ומשונים.
    בחישוב סופי שביצעתי “הצלחתי להשיג” תשואה ממוצעת של פחות מ-2% בשנה…

    השילוב של אי הוודאות בדרך (עד שההשקעה לא הסתיימה באיחור של יותר משני וחצי לא ראיתי ממנה שקל) והתשואה העלובה שהניבה ההשקעה למרות ה-“הבטחות” (לא היו הבטחות אבל כולנו מכירים איך מתנהלים אנשים מכירות) לתשואה פנומנלית גרמו לי להחליט שהשקעות בקרנות שכאלו אינן בשבילי.

    לשמחתי הרבה תוך כדי התהליך גיליתי את שוק ההון וספציפית את היכולת להשקיע במניות שמגדילות את הדיבידנד שהן מחלקות לי כמשקיע בכל שנה ברציפות ומאז אני מזרים את כל החסכונות שלי לאפיק הזה.

    • אני מקווה שהניסיון שלי יהיה יותר טוב משלך, זה בהחלט מדכא. הלכתי בכל מקרה על השקעה שאמורה להניב גם תזרים שוטף תוך כדי ההשקעה ולא רק רווח הוני בסוף התקופה.
      בכל מקרה בפרויקטים של נדל”ן בארץ אני לא ממש מתקרבת, הבירוקרטיה והתהליכים ארוכים משמעותית.
      אל תדאג, זה בנוסף להשקעות דיבידנדים לא במקום, אני פשוט אוהבת גיוון 🙂

      • אני גם מאוד מקווה שהחוויה שלך תהיה יותר נעימה משלי.

        נ.ב.
        בכל פעם שאני מנסה לעבור טאב מהאתר שלך לאתר אחר קופץ פופאפ רישום.
        מכיוון שאני כבר נרשמתי די מזמן זה הופך להיות טיפה מעיק.

  2. DAAT99

    “לשמחתי הרבה תוך כדי התהליך גיליתי את שוק ההון וספציפית את היכולת להשקיע במניות שמגדילות את הדיבידנד שהן מחלקות לי כמשקיע בכל שנה ברציפות ומאז אני מזרים את כל החסכונות שלי לאפיק הזה.”

    אשמח לדעת מהן אותן מניות.
    האם הן מניות ישראל או חו”ל?

    • ביולוג ירושלמי

      המשקיף, איפה היית כל הזמן הזה? 🙂

      תלחץ על תמונת המשתמש של DAAT99 או גש לבלוג ה- DGI המצויין שלו (Dividend Growth Investing):

      http://dividaat.com/

  3. תודה ביולוג.
    ביקרתי בהרבה בלוגים,רק לא בבלוג של DAAT , כניראה שהגיע הזמן…
    בכל מקרה,בנתיים אמשיך להשקיף 🙂

מה דעתכם? תגיבו כאן

%d בלוגרים אהבו את זה:
Secured By miniOrange