שכירות זה לא לזרוק כסף לפח!

rent is not throwing away your money

יצא לי לא מעט פעמים לנהל שיחות עם אנשים והדעה הרווחת בישראל הינה עדיין ששכירות היא זריקת כסף לפח וחייבים לקנות דירה כמה שיותר מהר כי המחירים עולים כל הזמן! מעבר לכך שהחשיבה הזו היא אחת הסיבות לכך שמחירי הדירות ממשיכים להיות גבוהים, הטענה הזו פשוט לא נכונה מתמטית. איך? אני אוכיח לכם את זה ! לא רק זה, בסוף תראו שהרבה יותר יקר להיות כמו כולם!

נתחיל בלתאר שתי משפחות, משפחת נדל"ני ומשפחת משקיעני. בתחילת הסיפור, שתי המשפחות זהות:

  • זוגות טריים
  • הון עצמי של 400,000 ₪ כתוצאה מחסכונות ומתנות מההורים
  • משלמים 4,000 ₪ בחודש על דירת 3 חדרים במרכז קרובה למקום העבודה
  • שני בני הזוג עובדים וחוסכים מדי חודש 3,000 ₪

 

משפחת נדל"ני החליטה שהיא חייבת להקשיב להורים, לתקשורת ולכל החברים הלא מומחי נדלן והשקעות שיש להם ולקנות דירה למגורים. הם בחנו דירות רבות לפי ההון העצמי שהיה להם ובסוף החליטו לקנות דירת 3 חדרים באזור המרכז בסכום כולל של 1,400,000 ₪ . מכיוון שלכל זוג יש רק 400,000 ₪ הון עצמי התחלתי הם כמובן נאלצו לקחת משכנתא של מיליון ₪. כזוג צעיר ללא דירה הם יכולים לקבל מימון של עד 75% לדירה ראשונה וכך הם עשו. משפחת נדל"ני אפילו הגדילו לעשות ולקחו ייעוץ משכנתאות והגיעו לריבית שנתית של 4% בפריסה ל-25 שנה. את החיסכון החודשי הם שמו בבנק בתוכנית חיסכון עם ריבית שנתית של 1%.

אז בואו נסכם את ההוצאות של משפחת נדלני:

  • הון עצמי: 0 הכל הלך על הדירה
  • עלות תשלום נדלן חודשית: 5,300 ₪  (לפי מחשבון משכנתא שכאן)
  • חיסכון חודשי: ירד ל-1,700 ₪ בחודש

 

משפחת משקיעני הלכה בכיוון אחר. בני הזוג החליטו ללכת וללמוד להשקיע את הכסף ולהישאר ולגור בשכירות. בני הזוג הגיעו למסקנה שעדיף להם לקבל ריבית דריבית מאשר לשלם אותה. הם החליטו ללכת לכיוון השקעות פסיביות בשוק ההון ולהפקיד את ההון העצמי שלהם ואת ה-3,000 ₪ שהם חוסכים כל חודש. התשואה הממוצעת שלהם לשנה הייתה 5% (מדד ת"א 100 למשל הניב תשואות גבוהות מאלו מאז הקמתו). מדי חודש משפחת משקיעני המשיכה להפקיד 3,000 ₪ עבור חיסכון חודשי ולהגדיל את ההון העצמי שלה.

בואו נראה מה קורה עם שתי המשפחות שלנו לאחר 25 שנה:

 

משפחת נדל"ני משפחת משקיעני הפרש
סה"כ כסף שהוצא על דיור

5,300 x 12 x 25 + 400,000 =

  1,990,000₪

4,000 x 12 x 25 =

 1,200,000 ₪

790,000 ₪
סה"כ הון עצמי 579,000₪

לפי מחשבון ריבית דריבית

 ₪ 3,179,000

לפי מחשבון ריבית דריבית

2,600,000 ₪
סה"כ שווי נדל"ן 1,400,000 0 1,400,000

 

הוצאות על דיור

ניתן לראות שלאורך 25 שנה, משפחת משקיעני הוציאה משמעותית פחות על דיור – %60 הפרש בעלויות אחרי 25 שנה. אגב, אם בטעות לא שמתם לב, משפחת נדל"ני שלקחה משכנתא של מיליון ₪ שילמה בסופו של דבר לבנק חזרה פי 2 ממה שהיא לקחה! משכנתאות הן ללא ספק עסק משתלם לבנקים.

נכון, מעכשיו משפחת נדל"ני כבר אינה משלמת עבור דיור מדי חודש בעוד משפחת משקיעני עדיין משלמת 4,000 ₪ מדי חודש עבור שכירות. עדיין, ייקח מעל 16 שנים נוספות בשכירות עד שמשפחת משקיעני תוציא את אותו הסכום על דיור שמשפחת נדל"ני שילמה. באותו זמן אגב הם יכולים להמשיך לחסוך באותה הדרך ויגיעו להון עצמי של קצת מעל 6 מיליון שקלים. משפחת משקיעני גם יכולה פשוט לרכוש בית במזומן ללא בעיה וללא צורך לשלם משכנתא וריביות גבוהות.

 

הון עצמי

משפחת משקיעני, שטרחה ללמוד להשקיע והשקיע גם את ההון העצמי שלה לפני 25 שנה הגיעה למעל 3 מיליון ₪. לא רע בתור הון עצמי לא? משפחת נדל"ני הגיע להון עצמי של כמעט 80% פחות מהחסכונות השוטפים, עדיין לא סכום של מה בכך. נכון, למשפחת נדל"ני יש בית ששווה גם לא מעט כסף אך זה לא מגיע לסכום של משפחת משקיעני. אגב, גם אם משפחת נדל"ני היו לומדים להשקיע ישר לאחר רכישת הדירה שלהם והיו שמים את החסכונות השוטפים (1,700 ₪) בשוק ההון ב-25 שנה האחרונות, הם היו מגיעים למיליון ₪, עדיין שליש מההון העצמי של משפחת משקיעני.

 

שווי נדל"ן

הבית שמשפחת נדל"ני קנו נשאר זהה בדוגמא שלנו, זאת מכיוון שאני מניחה שכמו בכל שוק יש עליות וירידות וכיום אנחנו בשיא של כמעט 9 שנים של עליות רצופות. כך שניתן להניח שהערך של הבית ירד ואז יעלה חזרה. גם אם אתם מאלו שמאמינים ששוק הנדל"ן יעלה לנצח, בוא נניח שהדירת 3 חדרים שמשפחת נדל"ני קנו שווה היום 2 מיליון ₪ במקום 1,400,000 ₪. גם במקרה זה, למשפחת משקיעני יש יותר מחצי מיליון שקלים בשווי נקי עודף על פני משפחת נד"לני.

 

אני מקווה שההוכחה הזו גרמה שפכה קצת אור על נושא האם לקנות דירה להמשיך לשכור. בכל מקרה המשפט שאומר ששכירות זה זריקת כסף לפח פשוט לא נכון מתמטית.  מה שחשוב להבין שבשני המקרים אם המשפחה לומדת להשקיע את הכסף בתבונה, מצבה הכלכלי יהיה משמעותית טוב יותר לאחר 25 שנה אך עדיין, מי שלא קנה דירה למגורים מצבו יהיה טוב יותר בעתיד. כך שמוסר ההשכל שצריך לצאת מכאן הוא בדיוק הציטוט היפה של איינשטיין בנושא:

 

"ריבית דריבית היא הפלא השמיני בתבל. מי שמבין זאת, מרוויח. מי שלא – משלם"

 

אני כן אקבל את הטענה שלא כל האנשים חוסכים מדי חודש והמשכנתא הינה בעצם חיסכון כפוי ש"מכריח" אותם לחסוך ולקנות דירה. במקרה הזה אני יכולה להסכים, שכירות היא באמת לזרוק כסף בצד מבחינתם. מצד שני, אותם אנשים שלא חוסכים, אין להם כסף בצד וחיים מהיד לפה נמצאים בסיכון כלכלי מטורף שאין כמותו. במקרה של פיטורים, אסון או הוצאה גדולה פתאומית הם נמצאים על הקצה של הדרדרות כלכלית מטורפת, אם פתאום לא יהיה להם כסף לשלם את המשכנתא, אבוי להם. פתאום הם יגלו שרוב מה שהם שילמו כל השנים האלו היה בכלל ריבית (לעזאזל עם שפיצר הזה) והבית שהם כל כך אוהבים בכלל לא שלהם אלא של הבנק. הבנק לא מוותר על הכסף שלו בקלות וגם לא על הרכוש שלו, ניתן לראות זאת לא רע בכתבה סוחטת הדמעות בכתבה של מיקי חיימוביץ . לכן עצתי לאנשים האלו שלא מצליחים לחסוך (מעבר ללימודי התנהלות כלכלית אישית) היא לא לקנות דירה מלכתחילה, התוצאות של אי תשלום שכירות הינן טריוויאליות לעומת התוצאות של אי תשלום משכנתא.

 

נתונים שהתעלמתי מהם ולמה:

  • עלייה בשכר הדירה למשפחת משקיעני אך באותה מידה התעלמתי מעליית ריבית במשכנתא למשפחת נדל"ני
  • עלויות נוספות של משפחת נדל"ני כגון שיפוצים, תיקונים לדירה, ביטוח משכנתא וביטוח על הדירה ועוד. זאת למרות שלמשפחת משקיעני לא הייתה צריכה לשלם עלויות אלו, מכיוון שבעלי הדירה שלהם שילמו אותם.
  • עלויות גידול ילדים שיהיו בהמשך החיים עבור שתי המשפחות, זאת בהנחה שעם הזמן המשכורות שלהם יעלו ולכן החיסכון יישאר זהה.
  • שיפור דיור ומעבר לדירה גדולה יותר, הנחתי ששתי המשפחות צנועות ומסתפקות בדירת 3 חדרים למשך 25 שנה.

 

בפאן האישי, אני מעדיפה להישאר בשכירות ואלו הנתונים שלי. כרגע אנחנו גרים בדירה בשכירות ומשלמים 4,000 ₪ מדי חודש על דירת 3 חדרים ישנה בתל אביב. הערך של הדירה היום אם ארצה לקנות אותה העלות תהיה באיזור ה-2,000,000 ₪. ההון העצמי המינימלי שאני נדרשת להביא הוא 500,000 ₪ ואז אני צריכה לקחת משכנתא של 1,500,000 ₪.

במצב אידיאלי, במשכנתא הסכום יעלה למעל-5,700 ₪ בחודש במקרה המאוד אופטימי שבו מצאתי בנק שמוכן לתת לי משכנתא ל-35 שנה בריבית שנתית של 3%. מעבר לזה הפסדתי את ההכנסה השוטפת מתיק הדיבידידנים כי הרי מכרתי אותו בשביל לקנות דירה וגם היו לי עלויות נוספות של עורכי דין ומיסים למיניהם אם רציתי לקנות את הבית שלי. נכון, לאורך השנים כנראה שגם השכירות שלי תעלה אבל יש לי הרבה יותר הוצאות בתור בעלת בית כמו ביטוח שחובה לעשות, שיפוצים, תיקונים וכדומה. בקיצור, 35 שנים אני צריכה לוותר על הכנסה שוטפת, אחוז חיסכון גבוה, רק כדי שאוכל לקנות דירה עכשיו? לא נראה לי כלכלי בשום דרך.

תחשבו על זה מבחינה מתמטית נטו. תיק ההשקעות שלי היום מניב לי בממוצע כ-1,500 ₪ לחודש אחרי מס רק מדיבידינדים לא כולל עליית ערך נכבדה של המניות שנרכשו. אם אני מוותרת על ההכנסה הזו בשביל שאני אוכל להיות כמו כולם ושיהיה לי בית משלי, עשיתי טעות כלכלית מאוד גדולה. לא רק שויתרתי על הכנסה שוטפת, גם העליתי את העלות החודשית שלי לדיור כי העלות החודשית תהיה 5,700 ₪ במקרה הכי טוב שבו אחד מאיתנו כנראה עובד בבנק וקיבל תנאים מועדפים. כך שמבחינתי זה:

שכירות- 4,000-1,500 = 2,500

בעלות בית – 5,700 ₪

לא משנה איך תסתכלו על זה, המתימטיקה פשוט לא מסתדרת. לא יודעת מה יהיה בעתיד, בהווה, זה פשוט הרבה יותר כלכלי עבורי. לשלם 3,200 ₪ יותר מדי חודש פשוט אומר שאני חוסכת פחות 3,200 ₪ מדי חודש זה המון כסף, וזה בהגדרה שלי באמת לזרוק כסף לפח.

הירשמו עכשיו לקבלת עדכונים ישירות למייל זה חינם, אבל שווה הרבה 😉

שם
מייל

18 תגובות

  1. שי הגב

    פוסט נהדר!
    אני כבר הרבה זמן מחפש פוסט שמסביר בצורה פשוטה וברורה למה לקנות דירה זה לא כדאי בכלל!
    תמשיכי כך, תענוג לקרוא את הפוסטים שלך!

  2. יעקב הגב

    הדוגמא שנתת היא מאוד ספציפית ויש בה הרבה הנחות. נראה לי המסקנה מכל זה שעבור דירה מסוימת וזמן מסוים בהיסטוריה צריך פשוט להריץ את המספרים ואז להחליט. אני מסכים איתך שכנראה בשוק הנוכחי לא ישתלם לקנות ועדיף להשכיר (ועדיין יש פנינות).
    מן הסתם, יש עוד שיקולים שהם פסיכולוגיים אבל עדיין יש להם משנה תוקף. אבל אני אצטרף לשי ואגיד שאני שמח שסוף שוף יש לי מאמר "לא טכני" שאני יכול להעביר לחברים ומכרים כדי להסביר להם את הנושא החשוב הזה. ועל כך המון תודה.

    • האופטימית הגב

      נכון, יש הרבה הנחות, אבל כשמבצעים ניתוח עתידי ל-25 שנה חייבים להניח הנחות. אני עדיין חושבת שהמספרים שבחרתי הם מאוד שמרניים ובמציאות לא פשוט למצוא משכנתא בריבית כזו או דירת 3 חדרים באיזור המרכז במחיר הזה. בכל מקרה שמחה לשמוע שעזרתי =)

  3. MMM הגב

    הי, קצת זהירות בבקשה, אם יותר אנשים יקשיבו לך אז לא יהיו לבנקים מספיק רווחים כדי להחזיק מנהלים בשכר של מיליונים במשרדים מפוארים 🙂

  4. יוסי הגב

    הצלחת להעביר את המסר במילים בורות שגם ילד בכיתה ה' מבין את החשבון הזה.
    אני רכשתי דירת מגורים קרוב לגיל פרישה לאחר שלא הייתי תלוי כבר במקום מגורים בגלל החלפת מקומות עבודה. הדירה נרכשה ללא מימון רק לאחר שבדקתי את רזרוות הכספים וההשקעות וראיתי שאוכל לחיות ללא חובות וללא עבודה עד שאחזיר את נשמתי לבורא עולם.
    לו הייתי רוכש את הדירה לפני 20 שנים הייתי עומד היום מול שוקת שבורה וממשיך להחזיר את הלבנים והבלטות לבנק וחי בצמצום משמועותי.
    תודה על עוד פוסט נהדר.

    • האופטימית הגב

      תודה יוסי
      המטרה שלי היא שכמה שיותר אנשים יבינו את זה כמוך, בגיל צעיר ולא לפני שהם לוקחים התחייבות עצומה על עצמם ומשעבדים את עצמם עד המוות.

  5. Sigi הגב

    אני לא לגמרי מסכימה עם המסקנות ואפילו לא לגמרי עם החישובים
    כמו שוק ההון, גם שוק הנדל״ן עולה ויורד. ובממוצע הוא עלה במשך כמעט 70 שנות המדינה
    לא הצלחתי למצוא מדד אמין, אולי את תצליחי, אז לקחתי 2% שזה מאד צנוע.
    אז הדירה שלהם תהיה שווה קרוב ל 2300000
    אי אפשר להתעלם שכשלוקחים משכנתא, בעצם ממנפים כסף שאין לך.
    נכון, משלמים ריבית, אבל הריבית בשנים האחרונות נמוכה.
    אם הריבית גדלה צריך לעשות חישוב מסלול מחדש כמובן
    דבר נוסף, אי אפשר להניח שמשפחת נדלני לא תשקיע את כספה גם היא בשוק ההון ותעשה 5% שנתי. ואז גם להם יהיה מיליון שקל בהשקעות.
    אז בסופו של דבר, למשפחת נדלני יש אותו הון, או אפילו מעט יותר.

    • האופטימית הגב

      היי סיגי,

      אכן רשמת הערות טובות

      1. משכנתא זה אכן מינוף של כסף שאין לך, מצד שני יוצא שבסופו של דבר הם שילמו כמעט פי 2 מהמשכנתא שלקחה (לקחו מיליון, החזירו 2 מיליון). כך שנכון שהערך שהדירה עלה עם הזמן אבל הסכום שהם שילמו על הדירה יקר יותר! הם קנו דירה בשווי 1.4 מיליון, היא עלתה ל-2.3 מיליון. המשכנתא שהם לקחו של מיליון ש"ח, יצא שבפועל הם החזירו כמעט 2 מיליון לבנק! כך שהם שילמו 2.4 מיליון על דירה שאחרי שנים שווה 2.3 מיליון.

      2. נכון שמשפחת נדל"ני לא משקיעה בשוק ההון מצד שני יהיו לה עלויות נוספות שיכול להיות שיבטלו את החיסכון הזה. כמו שיפוצים, תיקונים, ביטוח וכדומה. בעלות על בית היא יקרה ודורשת תחזוקה שוטפת. משפחת משקיעני לעומת זאת משיתה את העלות הזו על בעלי הדירה.

      • Sigi הגב

        שוב,לא לגמרי מדויק.
        1) לקחתי רק 2% לשנה, בפועל הייתי אומרת שזה יותר בין 5% ל 8%, אז ערך הדירה גבוה אף יותר.
        2)דבר נוסף, משפחת נדלני שלמה גם לעצמה ולא רק לבנק. בעצם היא שלמה רק 583,510 שח שזה הריבית על מיליון השקל שנלקח. (כל השאר היה חסכון כפוי)
        פה מתבטא המינוף. כי כשערך הבית עולה, רק אתה מרוויח מזה ולא הבנק.

        • האופטימית הגב

          1) את מניחה ששוק הנדל"ן יכול רק לעלות. אני חושבת שהמשבר בארה"ב הוכיח שזה לא ממש נכון.

          2) הבנק אולי לא שותף לרווחים, אבל אם יורד שווי הדירה, זה לא מעניין אותו ואת לא תשלמי לבנק פחות. את תמשיכי לשלם מחיר גבוה גם אם המחיר של הדירה שלך ירד בפועל.

          3) אני לא ממש מבינה איך זה עוזר לך בפועל שבית המגורים שלך עולה בשווי שלו. אולי ירושה יותר גדולה לילדים אבל בפועל איך זה משנה את המצב הכלכלי שלך? כל עוד גרים בבית ולא מתכוונים למכור אותו השווי שלו לא משפר את מצבך הכלכלי. משפחה שנמצאת במינוס תמשיך להישאר במינוס גם אם הבית שלהם שווה מיליון שקל או 3 מיליון שקל. הבית לא מייצר להם הכנסה שוטפת. איך אדם יכול לשפר את רמת החיים שלו אם שווי בית המגורים שלו עלה? אם מדובר בדירה להשקעה אז סבבה מוכרים אותה, אבל אנשים פחות נוטים למכור את הבית שהם גרים בו רק בגלל שהשווי שלו עלה והם מרוויחים עלו.

          • Sigi

            לא אני מתעלמת, אלא את.
            שוק הנדל"ן ושוק ההון עולים ויורדים. שתיינו מסכימות על זה.

            אבל בדוגמא שנתת התיחסת כאילו הבית נשאר בעל שווי של 1.4 מיליון אחרי 25 שנה !! 25 שנה?? באמת?!
            לפי מה שמצאתי ,אגודת השמאים מעריכה עלית ערך של 5% בשנה, וזה נראה לי מאד סביר.
            אני נתתי 2% וזה ממש ממש צנוע.

            אני מסכימה שכוחה של הריבית דריבית גדול ומדהים
            אבל גם כוחו של המינוף, ואי אפשר להתעלם ממנו
            את כוחו של המינוף, אפשר אולי לראות בדוגמא הבאה

            אני אפשט מאד את הדוגמא, כדי להוריד דברים שרק מוספים סיבוך לחישוב
            ועוד יותר מזה, אקח את המספרים שאת נתת, למרות שהם לא ריאלים לדעתי.
            כמו שאמרת, משפחה אחת משקיעה בבורסה, והשניה החליטה להשקיע בנדל״ן.

            אז משפחת משקעני משקיעה את כספה (400000 שקל) בבורסה ומקבלת 5% שנתי, היא מוסיפה 3000 שקל לחודש בנוסף.
            בתום 5 שנים יש בידה. 719,381

            משפחת נדלני מחליטה לקנות דירה, היא לוקחת משכנתא של 750000 ל 25 שנה ב 4% ריבית. למה כל כך מעט? כי היא לא רוצה להוציא יותר ממה שהיא מוציאה כרגע על דיור. כלומר היא יכולה לקנות דירה עד 1150000 שקל.
            גם היא ממשיכה לחסוך 3000 שקל בחודש ולשים בשוק ההון.
            בתום 5 שנים היא מחליטה למכור את הבית ולחזור לשכירות.
            הבית עלה רק ב 2% בשנה והוא שווה 1270000 כיום. ממש לא הרבה יותר.
            היא גם צריכה להחזיר את המשכנתא שנשארה. (לעזאזל עם השפיצר הזה, כמעט אותו סכום נשאר 655060 שקל) אז מכל הבלגן נשאר לה 615000 בערך.
            אבל בואי נוסיף גם את החסכון שהגיע מהבורסה 208000 בערך.
            סהכ בידה יש כעת 823500 שקל לעומת 719381 של משפחת משקעני.

          • האופטימית

            היי סיגי,

            מעריכה את המחוייבות שלך לדיון.

            יש הרבה גורמים שלא נלקחו בחשבון את צודקת, חלקם גם הודיתי כי פשוט רציתי לפשט את החישובים והמספרים.
            למשל לא לקחתי בחשבון את הדיבידנדים והריביות שמשפחת משקיעני היו מקבלים במשך כל השנים בשוק ההון. אם הם היו משקיעים אותם מחדש ויוצרים מהם עוד רווחים זה היה מגדיל משמעותית את ההון שלהם.
            לא לקחתי בחשבון תיקונים ושיפוצים ביטוח והשתתפות עצמית שבמשך 20 שנה היו עלויות לא קטנות באחריות משפחת נדל"ני ומשפחת משקיעני לא שילמה זאת.

            את צודקת למינוף יש כח גדול מאוד, אין לי ספק בכך. אבל חשוב להבין שדירת מגורים היא מוצר צריכה, לא מוצר השקעה. זה לא נכס שמייצר לנו כסף אלא נכס שגורם לנו להוציא כסף. אם משפחת נדל"ני הייתה קונה את הדירה הזו להשקעה ורואה שכירות חודשית ממנה הדיון היה אחר. כדירת מגורים ניתן לקחת מינוף נוסף על הדירה להשקעה, אבל גם על תיק השקעות בבנק ניתן למשכן אותו ולקחת מינוף.

            לאחר 25 שנה, זה נכון שמשפחת נדל"ני לא משלמת שכירות ויכולה להשקיע יותר. עם זאת משפחת משקיעני כבר מזמן מרויחה משכורת נוספת בשוק ההון. יש לזמן חשיבות עצומה בהשקעות ומשפחת משקיעני מנצלת אותו.

            את צודקת שעם ה-2% עליית ערך היית נדיבה, אבל גם אני הייתי נדיבה מאוד עם הפרמטרים שלי. עם מחיר הדירה שנמוך יחסית, עם הריבית על המשכנתא שנמוכה יחסית, עם העליית ערך של התיק של משפחת משקיעני שהיה נמוך יחסית וגם התעלמות מהדיבידנדים.

            השקעה בנדל"ן יכולה להיות אלטרנטיבה טובה להשקעות ואני משקיעה בנדל"ן בעצמי. פשוט בארץ, עם הנתונים של היום זה לא ממש משתלם וקשה מאוד למצוא עסקה טובה באמת. לקנות דירה למגורים, זה לא השקעה, זה לא נכס מניב. בדיוק כמו שלקנות מכונית חדשה מהיבואן זה לא נכס מניב. זה מוצר צריכה.

  6. Sigi הגב

    שכחתי להתייחס לסעיף 3 בתגובה שלך
    אז ככה, לאחר 25 שנה, משפחת נדלני יכולה להשקיע כבר 7000 שקל בחודש
    בעוד שמשפחת משקעני ממשיכה ב 3000 שקל לחודש
    אפשר כמובן להשתשמש בדירה בairbnb כמו שאת עושה כרגע, אבל בעל הבית יכולה למנוע את זה (אולי לא יכול לאכוף את זה,אבל עדין זו זכותו)
    ואפשר להשתמש בדירה כמינוף נוסף לקנית דירה שניה להשכרה, שדמי השכירות ישלמו את המשכנתא.

  7. רון הגב

    קראתי בעיון. תודה.

    יש מעט בעיות בהנחות שהנחת…

    1. 4,000 ש"ח לשכירות + 3,000 ש"ח לחיסכון כל חודש של משפחת 'משקיעני' ל-25 שנה. מעטים הזוגות שיכולים להרשות לעצמם להתחיל את החודש עם הוצאה של 7,000 ש"ח. בנק ישראל מגביל את לקיחת המשכנתה לשליש מההכנסה הפנויה בדיוק מהסיבה הזאת: זוגות יקרסו. נהיה לארג'ים ונניח שאותו זוג מכניס 21 אלף כל חודש ככה שהם יכולים לחיות בניחותא… זה עדיין לא משנה את העובדה שעל פי הלמ"ס הכנסה ממוצעת חודשית למשפחה (בכל המגזרים) עומד על 15,751 ש"ח. בקיצור, ההנחה הזאת לא הגיונית.

    2. "החיסכון ישאר זהה עם הבאת ילדים כי המשכורות של הזוג יעלו". זה פשוט לא נכון. דו"ח של מרכז טאוב קובע כי השכר הריאלי במגזר העסקי ב-14 השנים האחרונות עומד במקום, בעוד שמחירי המזון והדיור מתייקרים.

    3. "גם אם אתם מאלו שמאמינים ששוק הנדל"ן יעלה לנצח…". 70 שנה כבר המחירים עולים. וב"ה עמ"י רק מתרבה, ובעז"ה ימשיך להתרבות עוד ועוד ככוכבי השמיים, ככה שהביקוש יעלה ובהתאם המחירים. אלא אם כן המדינה תתעשט ותפשיר כמה אחוזים טובים מכל הקרקעות שנמצאות ברשותה על לא עוול בכפינו.

    4. "משפחת נדלני תחזיר 2,000,000 לבנק. כפול מהמשכנתה שלקחה". ברור, את הרי מכניסה בחישוב את ההון העצמי שהם הביאו, איך זה לא יגיע ל2,000,000? הם ישלמו 0.5 ש"ח על כל שקל שלקחו, ולא "פי 2" כמו שהסקת.

    5. נניח שמשפחת משקיעני עשתה תשואה של 7% כמו שהיא הניחה… התשואה בעולם הנדל"ן עומדת על הרבה יותר מזה. לפעמים בעשרות אחוזים. תלוי בך כמשקיע נבון.

    6. ואפשר להמשיך עם עוד כמה הנחות קצת מוזרות שהנחת.

    7. מה שכן, את צודקת. אפקט הריבית דריבית זה דבר חשוב מאוד שמעט מאוד יודעים (אודה ואתוודה, גם אני ביניהם עד לא מזמן). הצגת את זה יפה ובולט דרך עולם השכירות והנדל"ן.

  8. Omer הגב

    אבל ממבט נוסף באתר שלך אני מבין שאת כן משקיעה בנדל"ן ולא רק בשוק ההון. או שאת משקיעה רק בנדל"ן בחו"ל?

השארת תגובה