קרן ריט, קרן נדלן או רכישת נדלן בחול? איפה עדיף להשקיע?

כפי שאציין בהמשך, יש מספר דרכים להשקיע בנדלן חול, אך כאן אני אציין את היתרונות והחסרונות שמשותפים לכולם. כי בסופו של דבר, יש הרבה מן המשותף לפני שנכנסים להבדלים בין כל סוג השקעה.

יתרונות של השקעה בנדלן חול

 

• פיזור גלובלי גבוה – אני מאוד אוהבת לשאול את עצמי, אם לא הייתי גרה בישראל האם הייתי משקיעה בהשקעה מסויימת? לרוב התשובה היא לא. לכן אני מעדיפה לוותר על הטיית הביתיות ולהשקיע במקומות בהם באמת יש יתרון להשקעה.
• עלויות כניסה נמוכות – במקומות מסויימים בחול ניתן לרכוש דירה להשקעה במיקום סביר במחיר שבארץ אפילו לא יספיק לנו להון עצמי למשכנתא. כך שמי שלא יכול להרשות לעצמו להשקיע בארץ יכול בהחלט לרכוש נדלן להשקעה בחול.
• תשואות גבוהות – התשואה מתזרים הממוצעת בנדלן בארץ היא 3% ברוטו. בחול (שוב תלוי במדינה, במיקום ובפרויקט) ניתן להגיע לתשואות הרבה יותר טובות שהן נטו, כלומר לאחר ההוצאות. ובכך, נוכל להרוויח יותר על הכסף שלנו.
• תזמון שוק – בניגוד לשוק ההון בו בלתי אפשרי לתזמן את השוק עקב השינויים התכופים, שוק הנדלן אינו מתאפיין בתנודתיות גבוהה כל כך. שינויים בשוק הנדלן לוקחים חודשים עד שנים כך שקל יותר לזהות מגמות. אנחנו יכולים לבחור שווקים שנמצאים במגמת עלייה או שמתאוששים ממשבר ובכך למקסם את הרווחים שלנו.
• שקל חזק – השקל חזק היום מול מטבעות אחרים ובכך מאפשר לנו לרכוש נכסים בחול במחירים נוחים יותר. כמובן שאין זו ערובה לכך שהשקל לא ימשיך להתחזק וכך נפסיד כסף בפועל, אך היסטורית נראה שיש יתרון מסויים כרגע.
• הגנה מפני אינפלציה – חשיפה למטבע זר יכולה להגן עלינו מפני אינפלציה בשקל המקומי. על ידי חשיפה למט"ח נוכל לוודא שההכנסות שלנו יפצו על אינפלציה או ירידת ערך במטבע המקומי.

 

• מיסוי ובירוקרטיה – במדינות אחרות ישנו מיסוי שונה ולעיתים קרובות צורך לדווח על מיסוי למדינה נוספת. זה מוסיף לבירוקרטיה והידע שצריך לצבור טרם ההשקעה וכמובן שיקול בבחינת כדאיות ההשקעה.
• תלות באחרים – מכיוון שאנחנו כאן וההשקעה שם, יש לנו תלות עצומה באחרים שינהלו את ההשקעה שלנו. לכן חשוב מאוד לבחור בקפידה את החברות שעובדים איתן ולוודא את המקצועיות, כי אנחנו תלויים בהם לחלוטין.
• חוסר ידע – אמנם זה חסרון שניתן לגשר עליו באמצעות למידה, אבל חוסר הידע וההיכרות שלנו עם השוק המקומי, החוקים והתרבות מקשים מאוד על השקעה בנדלן בחול.
• מגבלת שפה – לא כל המדינות דוברות אנגלית ובטח שלא עברית. השפה יכולה להוות מכשול ולהקשות עלינו בבואנו לחתום על חוזים או להתנהל מול אנשי מקצוע מקומיים.
• קושי במימון – בניגוד לנדלן בישראל בה קל מאוד למנף את ההשקעה שלנו ולקבל משכנתא כנגד הנכס בהשקעות בחול המצב שונה. ישנו קושי רב להשיג מימון או משכנתא להשקעה נדלן בחול והבנקים אינם ששים לתת מימון לצרכים אלו.
• פתח להונאה ועוקץ– עקב חוסר הידע וההיכרות שלנו עם השוק, יש כאן פתח לנוכלים שלצערי יותר מדי מנצלים כמו במקרה הזה.

עדיין, למרות כל זאת, אני סבורה שהשקעה בנדלן חול יכולה להיות כדאית ורווחית מאוד.

אז איך משקיעים בנדל"ן חו"ל?

 

האמת היא שיש 3 דרכים מרכזיות להשקיע בנדל"ן חו"ל. למען הגילוי הנאות אציין שברשותי השקעות מכל 3 הסוגים ואני מוצאת שלכל סוג יש את היתרונות שלו. שלושת הדרכים העיקריות הן:

• קרן ריט
• קרן השקעות נדל"ן חו"ל
• אחזקה ישירה בנכס פרטי

לכל אחת מהדרכים הללו, יש את היתרונות והחסרונות שלה. בסך הכל זה עניין של גישה, מטרות, תקציב ורצון ללמוד את התחום לעומק. אני משקיעה בכל 3 הדרכים בעיקר כי עוד לא החלטתי מה הכי עדיף בעיניי. אך אשתף אתכם בניסיון שלי ביתרונות והחסרונות בכל אחד מהדרכים הללו להשקעה ואתם תחליטו בעצמכם מה הכי עדיף עבורכם. עבור כל סוג השקעה צירפתי גם טיפים ועצות כיצד לבחון את ההשקעה ודברים שלמדתי מניסיון בהמשך הדרך.

השקעה בנדלן חול באמצעות קרן ריט

מה זו קרן ריט?

 

קרן ריט (REIT) הינה בעצם דרך להשקיע בנדלן באמצעות שוק ההון. במקום "להתלכלך" עם נדלן בידיים באמת או לחפש איך להשקיע בנדלן חול, פשוט משקיעים בחברה שעושה זאת עבורנו. קרנות ריט הן חברות שעוסקות בהשקעהנ בנדלן מניב. סוגי הנדלן יכולים להיות בנייני מגורים, מרכזים מסחריים, מחסנים לוגיסטיים, בתי אירוח, מרכזים רפואיים ובערך כל תחום נדלן אחר שתרצו.

קרן ריט מחוייבת לחלק את הרווחים שלה כדיבידנדים למשקיעים כך שהרווחים מהשכירות מגיעים למשקיעים כתזרים קבוע. ישנן קרנות ריט ישראליות אך מכיוון שאנחנו עוסקים בנדלן חול נתמקד בקרנות ריט (REIT) זרות. כיום ניתן להשקיע בקרן ריט ייעודית או במדד של קרנות ריט. אפשר להיחשף לקרנות ריט בכל העולם, להתמקד בארה"ב, אירופה, אסיה או כל איזור אחר שמעניין אתכם. תוכלו לקרוא עוד על קרנות ריט כאן.

 

יתרונות קרן ריט

 

• נזילות גבוהה מאוד– אחד היתרונות של שוק ההון זה נזילות גבוהה. אפשר למכור את ההשקעה בכל רגע נתון ולדעת שהכסף שלנו נזיל.
• סכומי כניסה נמוכים מאוד – שוק ההון מתאפיין בסכומים התחלתיים נמוכים מאוד. כך שאם אתם רוצים להשקיע בנדלן ויש לכם סכומים ממש נמוכים זה יכול להיות הכיוון עבורכם.
• פיזור גבוה – במקום להשקיע בנכס או פרויקט בודד משקיעים בחברה שמושקעת בנכסים ופרויקטים רבים. אפשר גם להשקיע במדד של קרנות ריט (חפשו Index REIT ותמצאו שפע הצעות) ולקבל פיזור גבוה מאוד שקשה להשיג בנדלן מסורתי.
• מיקוד ספיציפי מאוד – בין אם נראה לכם ששוק הנדלן ביפן הולך לפרוץ, או שכדאי להשקיע דווקא במחסנים לוגיסטיים עקב הצמיחה של אמזון תוכלו בקלות למצוא את קרן הריט שמשקיעה ספיציפית בנכסים כאלו.
• תזרים פסיבי מאוד– באמת שאין לכם מה לעשות מעבר לרכישה הראשונית. הכסף פשוט ייכנס לחשבונכם מדי חודש / רבעון / שנה מבלי שתעשו דבר.

 

חסרונות קרן ריט

 

• מינוף גבוה – קרנות ריט מחלקות את רוב הרווחים למשקיעים, לכן כדי להשקיע ולצמוח עליהן לקחת הלוואות רבות. דבר זה שם אותן בסיכון גבוה מאוד במצבים של עליית ריבית.
• תנודתיות– בניגוד לנדלן שהינו נכס שאינו תנודתי במיוחד, שוק ההון מתאפיין בתנודתיות גבוהה. יכולים לקרות מקרים שאינם קשורים כלל לקרן ריט שלכם אך עקב נפילה כללית בשוק ההון גם ההשקעה שלכם תרד.

טיפים להשקעה בקרן ריט

 

• נסו לחפש קרנות ריט בעלות מינוף יחסית נמוך כדי לצמצם סיכונים במקרי עליית ריבית
• זכרו שתשואה גבוהה מהתזרים השוטף אומרת גם סיכון גבוה יותר אז אל תתפתו לקרנות עם התזרים הגבוה ביותר
• בחנו את ההיסטוריה של הקרן וספיציפית כדאי לבחון איך היא שרדה את משבר הנדלן ב-2008
• אם אתם בונים על התזרים, בררו מראש כל כמה זמן מחלקים את התזרים

השקעה באמצעות קרן השקעות נדלן חול

מה זו קרן השקעות נדלן חול?

 

קרן השקעות נדלן חול מאפשרת לכם להיכנס להשקעות גדולות בסכומים קטנים. דמיינו יזם נדלן שמצא מגרש במיקום מרכזי שאפשר לבנות עליו בניין מגורים באיזור שיש ביקוש גבוה לדירות. היזם התאמץ, הלך והשיג את כל האישורים והחוזים הנדרשים, העריך עלויות בנייה והשיג מימון בנקאי. אך הבנק לא מוכן לממן לו את כל העסקה אלא רק חלק וליזם עצמו אין מספיק כסף להוציא את העסקה הזו לפועל (כי רוב הכסף שלו כבר מושקע בעסקאות קודמות). היזם יכול לנסות לגייס משקיעים באופן עצמאי. זה ייקח לו המון זמן, המון עצבים והוא יכול בינתיים לפספס את העסקה לטובת יזם אחר. או פשוט לא להיות ממוקד בהוצאת העסקה לפועל כראוי כי הוא עסוק בעדכונים למשקיעים כל הזמן.

כאן נכנסת קרן השקעות נדלן לפעולה ומקשרת בין היזם לבין משקיעים. באופן אידיאלי הקרן מעסיקה אנליסטים ובוחנים משלה שבודקים את העסקה והיזם ואם הם מספיק טובים הם עוזרים ליזם לגייס משקיעים לפרוייקט. הקרן אחראית על גיוס הכספים עבור היזם. מבחינת המשקיעים היא אחראית לבדוק ולפקח על פעילות היזם במשך חיי הפרויקט. היזם מצידו צריך לדווח לאנשי המקצוע של הקרן בלבד ויכול להיות ממוקד בקידום הפרויקט.

תוכלו לקרוא כאן הרחבה על קרן השקעות נדלן וכאן על שאלות שכדאי לשאול לפני שמשקיעים בקרן נדלן חול.

יתרונות קרן השקעות נדלן

 

• תשואות גבוהות – קרנות נדלן לרוב עוסקות בפרוייקטים יזמיים שהרווחים בהם גבוהים. כמובן שאל תלכו למי שמתחייב לכם לתשואה כי תמיד יש סיכונים בהשקעה. אך במידה והפרויקט מוצלח התשואות יפות מאוד.
• פסיביות מצד המשקיע – תפקיד היזם להוציא את הפרויקט לפועל ותפקיד הקרן לפקח ולבדוק שהוא עושה זאת. מבחינתנו כמשקיעים אין מה להתעסק בהשקעה.
• טווחים קצרים – לרוב מדובר בהשקעות של כמה שנים בודדות. יחסית לאפשרויות השקעה אחרות מדובר בטווחים קצרים במיוחד ביחס לתשואות הצפויות.
• השקעות במגרש של גדולים – לרובנו לרוב לא יהיה מספיק להשקיע בעצמנו במרכז מסחרי, בניין מגורים או פרויקטים בסדרי גודל כזה. קרן נדלן מאפשרת לנו להיות חלק מהשקעות גדולות גם בסכומים קטנים.
• סכומי כניסה נמוכים – קרנות נדלן מתחילות לרוב מ-100,000 ₪ להשקעות. כשמדובר בהשקעה בנדלן במיוחד בסכומים שאנחנו רגילים אליהם זה נחשב סכום נמוך יחסית. בארץ לרוב לא ניתן יהיה להשקיע בנדלן בסכום הזה וגם לא בהרבה מהמדינות בחול.

 

חסרונות קרן השקעות נדלן

 

• שליטה מועטה בהשקעה– כמשקיעים לרוב אין לנו שליטה על ההתקדמות בפרויקט כלל. אנחנו לא מחליטים מתי למכור, למי ובכמה. ההחלטות הללו הם של היזם באישור הקרן.
• פרויקטים שקשה לנו לנתח– קל לנו להבין השקעה בחברה או קניית נדלן למגורים. אבל רובינו לא יזמי נדלן ולא תמיד יודעים לנתח את העסקה לעומק, המשמעויות שלה, העלויות האמיתיות וכדומה. לכן קשה לאדם מן השורה לנתח את העסקה לעומק, ובאופן אידיאילי הקרן עושה זאת למעננו.
• חוסר נזילות – למרות הטווחים הקצרים, לרוב לא יהיה ניתן לצאת מההשקעה לפני הזמן.

 

טיפים להשקעה בקרן השקעות נדלן

 

• הקרן והאמינות שלה היא הכל, אם מצאתם קרן אמינה ומקצועית שאר הבדיקות הרבה יותר קלות
• עשו חיפוש בגוגל על הקרן עם המילים תביעות / הונאה וכדומה ונסו לראות מה אתם מוצאים
• אם אתם שמים מעל 100 אלף ₪ בקרן מסויימת, תשקיעו כמה אלפי שקלים שעורך דין שמבין עניין שיעבור על החוזה
• תשאלו את כל השאלות שכאן כמובן

 

השקעה בנכס נדלן  פרטי בחול

מה זה השקעה בנכס פרטי בחול?

 

זאת הדרך הכי אינטואיטיבית לרוב האנשים להשקיע בנדלן. בפשטות, רוכשים נכס בחול, משכירים אותו ונהנים מתזרים ועליית ערך לאורך זמן. זאת הדרך הכי פשוטה להבנה אך גם זו שדורשת הכי הרבה מאמץ וידע.

כשבאים לקנות נכס בחול, אנחנו יכולים להשתמש במישהו שילווה אותנו ברכישה או ללכת ישירות לאנשי מקצוע מקומיים. אם עושים זאת לבד חשוב מאוד ללמוד ולהכיר את התחום לעומק, חבל שתפסידו כסף כי לא חישבתם את כל המיסים והעלויות שלא הכרתם. אם עושים זאת עם ליווי כמובן בדקו את איכות החברה המלווה ומה האינטרסים שלהם בעסקה (האם מקבלים עמלות נוספות, האם קונים מהם את הנכסים וכדומה).

יתרונות נכס נדלן פרטי

 

• שליטה מלאה בהשקעה – הנכס כאן נמצא בשליטה מלאה שלנו ואנחנו לא תלויים באף אחד כדי למכור, לשפץ או כל החלטה שקשורה לנכס.
• הרווחים כולם שלנו – אנחנו לא חולקים כאן רווחים עם קרן או משקיעים אחרים. אנחנו משלמים הוצאות קבועות אך איננו צריכים להתחלק ברווחים (מתזרים ומעליית ערך) עם גורם נוסף.
• מינוף על חשבון הנכס – בחלק מהמדינות ניתן יהיה לקחת משכנתא גם לזרים על חשבון נכס קיים מה שיאפשר להגדיל בקלות את פורטפוליו הנכסים הגלובלי שלכם.

 

חסרונות נכס פרטי בחול

 

• אנחנו לבד בהשקעה – במקרה הזה אנחנו לבד בהשקעה מול הגורמים בחול. אם לקחנו ליווי שנשאר איתנו מעולה אם לא עלינו יהיה להתמודד עם הרשויות וחברת הניהול בעצמנו.
• הוצאות נוספות – בניגוד להשקעות האחרות יכולות להיות הוצאות נוספות, עלויות של תיקונים, דיירים שלא משלמים וכדומה ועלינו יהיה לשלם הוצאות מעבר לעלות ההשקעה הראשונית במשך הזמן.
• נדרש ידע רב – מכיוון שהכל כאן בשליטתנו ותלוי בנו, עלינו להבין הרבה יותר טוב איך לבחור את ההשקעה ואיך לנהל אותה. זה לא כמו שזה עובד בארץ ויש שינויים שעלינו לקחת בחשבון.

 

טיפים להשקעה ישירה בנכס נדלן בחול

 

• לעולם, אבל לעולם אל תשקיעו ללא כתובת. זה נשמע מובן מאליו, אבל יש כבר שנפלו בפח הזה. קחו את הכתובת והקישו אותה בגוגל וגוגל מפות ותראו מה אתם מוצאים
• אל תתעצלו ותתקשרו למתווכים מקומיים ותשאלו אותם על האיזור, המחירים לסוג הנכס שאתם שוקלים לקנות והתשואות שניתן לצפות להם. הידע של אנשי המקצוע הללו יקר מפז ויכול לחסוך לכם עוגמת נפש רבה
• העדיפו מדינות שיש בהן תרבות ניהול נכסים מפותחת כך שאם אתם לא מרוצים מחברת ניהול הנכס, יהיו לכם אלטרנטיבות
• וודאו שכשאתם בודקים תשואה אתם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות שיהיו. לא כל ההוצאות שאתם מכירים רלוונטיות בחול ולעיתים יש הוצאות שאתם לא מכירים בחול שיכולות להשפיע על התשואה.
• בדקו האם החוקים במדינה נוטים לטובת הדיירים או לטובת בעלי הדירות באתרים כמו זה למשל
• אם אתם לוקחים ליווי של איש מקצוע ישראלי וודאו שאיש המקצוע נשאר איתכם ומסייע לכם גם בהמשך ולא נעלם לאחר שמכר לכם את הנכס
• מחסום השפה, לפחות בעיני הוא בעייתי מאוד לכן אני מעדיפה השקעות במדינות דוברות אנגלית (עד שאלמד שפות אחרות כמובן 🙂 )

איך אני משקיעה בנדלן חול

 

כל מי שרוצה להשקיע בנדלן חול יכול לעשות זאת בקלות באחת מ-3 הדרכים : קרן ריט, קרן השקעות נדלן או אחזקה ישירה בנכס פרטי. מאמינה שהפוסט הזה עשה לכם סדר ועזר לכם לחדד מה הדרך הנכונה עבורכם להשקיע בנדלן חול.

ברמה האישית כפי שציינתי אני מושקעת בכל אחת מ-3 הדרכים הללו. אלו החברות שאני אישית בחרתי לעבוד איתן לאחר אינספור בדיקות. כמובן, שעליכם לערוך את הבדיקות שלכם ולבחון עם מי נכון לכם להשקיע.

• אחזקה ישירה – לקחתי קורס וליווי דרך חברת Family Exit ומאוד מרוצה מהגישה, המקצועיות והזמינות לשאלות והתמיכה גם הרבה לאחר הרכישה הראשונית. 
• קרן ריט – כחלק מתיק ההשקעות שלי יש לי גם קרנות ריט בחול (לא חוקי שאמליץ על קרנות ריט ספיציפיות ולכן אמליץ לכם להתייעץ עם יועץ השקעות).