האם כדאי להשקיע בנדל”ן חו”ל?

אני אמנם כותבת לא מעט על שוק ההון, אבל בשנה האחרונה למדתי יותר ויותר את התחום של נדל”ן חו”ל. אני עדיין מאמינה שמי שמתחיל להשקיע עם סכום מועט עדיף לו להתחיל דווקא בשוק ההון. זאת מכיוון שההשקעה ההתחלתית יכולה להיות נמוכה יותר ולמען האמת אנחנו מושקעים שם בכל מקרה (פנסיה, השתלמות, גמל וכדומה) אז כדאי שנבין מה הולך שם. עם זאת, מי שרוצה לגוון את ההשקעות שלו, יש לו סכומים גדולים יותר להשקיע ורצון ללמוד באמת ולהשקיע בנדל”ן ח”ול, יש הזדמנויות לא רעות שם בחוץ.

כבר כתבתי לא מעט על למה לא כדאי להשקיע בנדל”ן בארץ, למה עדיף להשכיר מאשר לקנות למגורים. עדיין זה לא אומר שויתרתי על תחום הנדל”ן לגמרי, פשוט ויתרתי עליו בישראל. לכן הפוסטים הבאים יהיו מוקדשים לנדל”ן חו”ל.

מה זה נדל”ן חו”ל

בתחום הנדל”ן נהוג לומר ש-3 הדברים הכי חשובים בנדל”ן זה מיקום, מיקום ומיקום. ההשקעה בנדל”ן בחו”ל לוקחת אותנו למיקום אחר לחלוטין ממה שאנחנו מכירים בדרך כלל. נדל”ן בחו”ל הינה השקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מנדל”ן בארץ עקב המרחק ולרוב חוסר הידע בשוק המקומי, אך היא יכולה לספק תשואה גבוהה הרבה יותר. כשמשקיעים בנדל”ן חו”ל צריך להתבסס על אותם העקרונות שצריך להתבסס עליהם כשמשקיעים בנדל”ן בארץ.

להשקיע נדל"ן חו"ל
בהשקעות, הדשא של השכן יכול בהחלט להיות ירוק יותר

חשוב מאוד ללמוד ולהיות מודעים ל:

  • מה התקציב שלכם
  • למצוא מיקום באיזור טוב
  • ביקוש לשכירות
  • להכיר את האיזור
  • להכיר את מחיר השוק ולנסות לקנות מתחת למחיר השוק.

 

מה שנראה הכי פשוט וטריוויאלי לישראלים זה להיכנס ל-יד 2, להרים כמה טלפונים ללכת פיזית לראות ולמצוא דירה להשקעה. הישראלים בנדל”ן רגילים להשקיע דרך הרגליים, ללכת פיזית ולראות כמה דירות עד שבוחרים את האחת. כשמשקיעים בחו”ל לא תמיד כל כך פשוט לעזוב הכל ולקפוץ לראות את הדירה להשקעה ולוודא שהיא מתאימה לנו. מצד שני,  בעיית יוקר הדיור שקיימת היום בארץ לא חדשה כאן לאף אחד והתשואה הנמוכה שמתקבלת מהשקעה בנדל”ן כיום מונעת מרבים להשקיע. בחו”ל לעומת זאת, הסכום שמשמש רק כהון עצמי למשכנתא בארץ, יכול להיות וילה בארה”ב.

 

סוגי השקעות בנדל”ן חו”ל

ישנן 4 דרכים להשקיע בנדל”ן בחו”ל:

באופן עצמאי

בחרו איזור, למדו אותו, תרימו טלפונים למתווכים באיזור ותתחילו להגיש הצעות. נשמע פשוט? כן זה באמת יכול להיות ככה. כן חשוב לפני שעושים זאת להכיר את תהליך הרכישה, החוקים במדינה ולהבין את השלבים ברכישה. לא מומלץ למי שחסר ניסיון בנדל”ן ולא באמת מכיר את ההשפעות מבחינת חוקיות, מיסוי ושוק הנדל”ן המקומי.

באמצעות חברות תיווך ישראליות

יש חברות ישראליות רבות אשר מציעות הצעות לישראלים השקעות בארה”ב כאן בעברית ובקלות. מתוכן יש לא מעט טיפוסים מפוקפקים שיודעים טוב מאוד איך לשווק ולמכור כמו למשל כאן וכאן. חשוב בהצעות הללו שתבחנו לעומק את השווי האמיתי של הנכס המוצע לכם ואת כל התנאים.

איך עושים זאת? לוקחים את הכתובת של הנכס המוצע, מכניסים לגוגל ומתחילים לקרוא, לראות בכמה הנכס נמכר, כמה עולים נכסים אחרים באיזור וכדומה. עשיתם את זה והמחיר נראה לכם הגיוני? תעשו את הצעד הנוסף ותרימו טלפון למתווך מקומי ותשאלו אותו על המחירים באיזור. הפרטים של מתווכים מקומיים יהיו לרוב באותם האתרים שבהם יש מידע על הנכס. כן זה עד כדי כך פשוט לבדוק שלא מוליכים אתכם שולל ורק הבדיקה הפשוטה הזאת חסכה ממני לא מעט נוכלים בתהליך החיפוש שלי.

על ידי קרנות השקעה

ישנן קרנות השקעה רבות אשר מתעסקות בהשקעות בנדל”ן חו”ל. הן יכולות לקנות נכסים רבים ולנהל אותם, בניין שלם או כל השקעה אחרת שמוצעת כהשקעה משותפת. הקרנות מסירות מכם הרבה עבודה והתעסקות וכל שעליכם לעשות זה לחכות לעליית הערך ו/או ולתשלום הרבעוני. מצד שני, בהשקעה בקרנות אתם גם מאבדים את השליטה על ההשקעה, אתם לא ממש מחליטים על כלום ופשוט סומכים על אנשים המקצוע שיעשו את עבודתם בהגינות.

איך יודעים שמצאתם קרן טובה? מוזמנים להסתכל כאן על 20 שאלות שכדאי לשאול קרן נדל”ן.

קרנות REIT

כל מי שרוצה להשקיע בנדל”ן אבל לא ממש רוצה להתעסק עם נדל”ן או בעל סכום נמוך יחסית ורוצה לקבל תמורתו פיזור גבוה, כדאי שיבחן קרנות ריט. קרנות ריט הן קרנות של חברות המשקיעות בנדל”ן ומחוייבות לחלק למשקיעים את הרווחים בצורת דיבידנדים. ניתן לקבל באמצעותן פיזור מאוד גבוה על פני מספר רב של נכסים גלובליים ותזרים שוטף עם מינימום התעסקות. קרנות REIT נסחרות בשוק ההון ונהנות מהנזילות של שוק ההון.

מי שרוצה ללמוד קצת יותר על קרנות REIT ואיך להשקיע בהן, מוזמן להסתכל כאן.

 

יתרונות בלהשקיע בנדל”ן חו”ל

 

תרבות ניהול

בתכל’ס אתם לא נמצאים שם, חשוב שיהיה מי שיטפל בנכס ובדיירים שלכם. בארץ הנושא לא כל כך מפותח ורוב בעלי הדירות בוחרים את הדיירים בעצמם ואחראים על תיקונים ושיפוצים והחלפת דיירים.

במקומות מסויימים בחו”ל כמו אנגליה וארה”ב למשל, יש תרבות מפותחת של מנהלי נכסים. הם בוחרים את הדיירים, מתעסקים איתם ביום יום ומעסיקים שיפוצניקים שיסדרו כל בעיה שתיווצר במהירות. אתם בתור בעלי הדירה מקבלים דוח כל חודש על מה קרה בדירה והדייר שלכם מקבל תגובה מהירה ומקצועית לכל בעיה שיש לו. למען האמת בחו”ל עקב חוקים נוקשים יותר על בעלי הדירות, הרבה מאוד מבעלי הדירות המקומיים נעזרים אף הם בשירותם של מנהלי נכסים.

כל המידע זמין באינטרנט

בישראל יש את מדלן שאפשר לבדוק בו עסקאות שקרו באיזור אך רוב מי שמתעסק הרבה בנדל”ן בארץ יגיד שהמידע שם איך נגיד, לא הכי מדויק.

באיזורים מפותחים בחו”ל אפשר לראות ניתוחים של איזורים, תמונות של הנכסים, מחירים ממוצעים לשכונה, אחוז פשיעה לפי מיקוד, כל היסטוריית המכירה של כל בית ובתים אחרים באיזור. כל מה שאתם צריכים לעשות זה להקיש כתובת ותהיה לכם גישה מלאה לכל המידע שאתם צריכים בקצות אצבעותיכם. אל תזלזלו גם בידע של אנשי מקצוע מקומיים, בכמה דקות שיחה עם מתווך מקומי תוכלו למנוע מעצמכם הרבה עוגמת נפש. לעולם הנדל”ן הישראלי יש עוד הרבה להתקדם בתחום הזה.

להשקיע בנדל"ן בחו"ל
כשכל המידע זמין באינטרנט, ההשקעה בנדל”ן בחו”ל קרובה מתמיד

תשואה גבוהה

התשואות הממוצעות להשקעה בנדל”ן בארץ כיום עומדות על 3%-4% בשנה ברוטו. במדינות אחרות ניתן להשיג תשואות נטו באיזור ה-8-10%.

איך? ממגוון סיבות, השוק המקומי לא התאושש לגמרי ממשבר קודם, לתושבים המקומיים אין מספיק הון או דירוג אשראי כדי לקנות נדל”ן בעצמם, אין  מחסור בקרקעות כך שמחיר הקרקע נמוך יותר וכן הלאה. הנקודה היא שאם משקיעים בנדל”ן עבור ההכנסה החודשית משכירות, בחו”ל תוכלו להשיג תשואות טובות יותר.

מחיר כניסה נמוך

כמובן שזה תלוי באיזור ובמדינה אבל בהרבה מאוד מקומות אפשר לקנות וילות במחיר שיהיה צריך כדי לשים הון עצמי על משכנתא לדירה ממוצעת בארץ. למי שאין כסף להשקיע כיום בנדל”ן בארץ, יוכל לגלות שאולי השקעה בנדל”ן בחו”ל דווקא כן נמצאת בתקציב שלו.

חוקים מסודרים

החוק בארץ בכל מה שנוגע לנדל”ן לוקה בחסר. עבור כל עסקה יש חוזה מכירה אחר, מערכת המשפט מאוד איטית ואין יותר מדי חוקים שמסדירים את העסקאות.

אם נפלתם על דייר שלא משלם, אין מה לעשות אלא לנסות למצות את הדין בבית משפט ואז יכולים לעבור חודשים ארוכים ללא תשלום שכירות (אבל כן צריך להמשיך לשלם משכנתא).

במדינות אחרות ישנם חוקים הרבה יותר מוסדרים ומהירים, לעיתים הם נוטים לטובת הדייר ולעיתים לטובת בעל הדירה. זה תלוי במדינה שמשקיעים בה. כך או כך, החוקים נבנו כדי ששני הצדדים יצאו מרוצים מעסקה ויקבלו את מה שמגיע להם במהירות.

למי מתאים להשקיע בנדל”ן בחו”ל?

השקעה בנדל”ן בחו”ל לא בהכרח תתאים לכל אחד. מי שסולד מסיכונים או אוהב להסתכל על הנכס בעיניים יכול להיות שזה לא מתאים לו. למי זה כן יכול להתאים?

  • למי שיש קרובים בחו”ל – אם יש לכם מישהו מקומי בשטח שאתם יכולים לסמוך עליו שיעזור לכם במקרה הצורך, יהיה לכם הרבה יותר קל ושקט לבצע את העסקאות.
  • למי שמוכן לא לראות את הנכס – לא לראות את הנכס בכל שלב יכול להפוך את העסקה ממשהו רגשי לעסקת לצורך השקעה נטו. דווקא הניתוק והמרחק יכולים למנוע מאיתנו להיקשר רגשית לנכס ולעזור לנו לקבל החלטות טובות יותר מבחינה כלכלית.
  • למי שמגיע עם ראש פתוח – כן, יש מרחק אבל עדיין יש יתרונות רבים להשקעה הזו. אם יש לכם ראש פתוח ואתם מוכנים לקחת קצת יותר סיכון בשביל תשואה הרבה יותר גבוהה כנראה שזה בשבילכם.
  • למי שמוכן להשקיע בללמוד את התחום – השקעה בנדל”ן בכללי ובנדל”ן חו”ל בפרט מצריכה ידע רב והבנה. אם אתם לא יודעים אנגלית, לא מוכנים להשקיע בלדבר עם אנשי המקצוע, לא רוצים ללמוד פרטים בסיסיים לפחות על ההשקעה עדיף שתרדו מזה.
להשקיע בנדל"ן חו"ל
השקעה בנדל”ן בחו”ל נראית נוצצת ויפה אבל האם היא באמת מתאימה לכם?

מה הסיכונים בלהשקיע בנדל”ן בחו”ל?

 

חושבים שזה נשמע טוב מדי מכדי להיות אמיתי? צודקים יש כמובן גם סיכונים כמו בכל השקעה אחרת.

  • מרחק – אם יש צרות אתם לא תמיד שם כדי לסדר את העניינים בעצמכם.
  • נוכלים רבים – כפי שנכתב כבר לעיל, יש לא מעט נוכלים בתחום והם מהווים סיכון רב. חשוב לבחור בפינצטה ולאחר בדיקות רבות את האנשים שאתם עובדים איתם. לחקור באינטרנט, לבקש המלצות, להעביר חוזים לבדיקת עורך דין ולהריץ כמה שיותר בדיקות משלכם לפני שנכנסים לתחום.
  • הסתמכות על אחרים – מצד אחד זה שמישהו אחר עושה את כל העבודה הופך את ההשקעה לפסיבית. מצד שני, כדאי לוודא שהמתווכים וחברת הניהול הם אמינים וניתן לסמוך עליהם. הסיכון ליפול על מישהו שלא עושה את העבודה שלו הוא גבוה וצריך לעשות את הבדיקות המתאימות לפני כן.
  • חוסר פיזור – כמו בכל השקעת נדל”ן (למעט REIT) הפיזור הוא מועט מאוד. שמתם סכום כסף רב בהשקעה אחת, אם היא לא מצליחה אתם יכולים להפסיד את הכל במכה.
  • סיכון מט”ח – אמנם בזמן כתיבת שורות אלו, השקל מאוד חזק יחסית למטבעות אחרים אבל זה תמיד יכול להשתנות. ברגע שמשקיעים במטבעות זרים חייבים להבין שהשכירות והתשואה שיתקבלו יכולים להשתנו בקיצוניות בהתאם לשערי המטבע, לטוב ולרע.
איך להשקיע נדל"ן חו"ל
הזהרו! יש לא מעט כרישי נדל”ן שישמחו לקחת את הכסף שלכם

טיפים כללים ללהשקיע בנדל”ן חו”ל

 

במשך הבדיקות והמחקרים שלי, הגעתי לכמה טיפים כלליים שיהיו רלוונטיים לכמעט כל השקעה שתעשו בנדל”ן חו”ל:

  • אף פעם אל תשימו כסף על השקעה בלי כתובת, זה מה שנותן לכם את כל המידע שאתם צריכים. הקשת הכתובת בגוגל תתן לכם מידע עצום ורב. תתפלאו כמה אנשים מוותרים על הפרט השולי הזה.
  • תעשו מחקר שוק לפני שאתם משקיעים לוודא שהאיזור מתאים.
  • תמיד תתקשרו לשאול מתווכים מקומיים על האיזור, יש להם המון ידע ועצות לתת. אם 3 אומרים את אותו הדבר כנראה שזה נכון.
  • אל תשכחו את נושא המיסוי, זה לא תמיד טריוויאלי ויכול לשנות לחלוטין את התשואה שלכם
  • אל תסתנוורו ממשרדים מפוארים של מתווכי נדל”ן. למען האמת, ככל שהמשרדים מפוארים יותר והכנסים שעושים גדולים ומושקעים יותר, הייתי חושדת. פשוט בדרך כלל הכסף הזה מגיע מהלקוחות.
  • תבינו תמיד מה מודל ההכנסות של מי שאתם עובדים איתו. מאיפה הוא מרוויח ומה יוצא לו מלעזור לכם לעשות את העסקה?
  • תשאלו שאלות, הרבה. יהיו פוסטים בהמשך שיוקדשו לשאלות שכדאי לשאול לפני סוגי העסקאות.

 

 

* גילוי נאות, יש לי דירות להשקעה בח”ול ויחידות להשקעה בקרן נדל”ן חו”ל כמו גם השקעה בקרנות REIT. כל הכתוב כאן מבוסס על הניסיון האישי שלי, אינו מהווה המלצה ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי בשום באופן.

16 תגובות

  1. daat99 הגב

    לפני שמתחילים להשקיע בנדל”ן בחו”ל – ובעיקר בארצות הברית – כדאי מאוד להכיר את החוקים וההשלכות של השקעה שכזו על המשקיע ועל יורשיו.

    אם נתמקד ספציפית בארצות הברית אז ברגע שמשקיע כלשהו בוחר לרכוש נכס נדל”ני בתוך גבולות ארצות הברית אז הוא מחויב לפתוח תיק ב-IRS (רשות המיסוי האמריקאית) והוא צריך להתחיל להגיש דו”חות שנתיים ל-IRS על ההכנסה שלו מהנכס.

    ברגע שמשקיע כלשהו פתח תיק ב-IRS אז יורשיו ייאלצו להגיש דו”חות ל-IRS לאחר פטירתו של אותו המשקיע וה-IRS יאכוף עליהם תשלום מס ירושה אמריקאי כך שחלק גדול מההון של אותו המשקיע יאבד ויימסר ל-IRS במקום ליורשיו.

    • האופטימית הגב

      כל כך נכון, המיסוי והחוקים כל כך שונים ממדינה למדינה שזה חובה לעשות סקר שוק ולהבין מה ההשלכות של ההשקעה.

      שאלו אותי כמה פעמים על השקעות בקפריסין למשל. שם בכלל אין אמנת מס עם ישראל אז כל נושא המיסוי ישולם פעמיים מה שהופך את ההשקעה לפחות כדאית.

      • daat99 הגב

        הבעיה המרכזית עם השקעות בחו”ל היא שרוב המוחלט של האנשים ששוקלים להשקיע שם “מתייעצים” עם אנשים שלא באמת מכירים את החוקים (ובמקרה הרע רק עם אנשי שיווק).
        כשאני בחנתי השקעות נדל”ן בארצות הברית לפני כמה שנים אף אחד לא הזכיר את נושא מס הירושה בכלל (למרות שהוא קיים כבר משנות ה-80) והוא לא היה שיקול בתהליך קבלת ההחלטות שלי.

        למזלי הרב נמנעתי מאותה ההשקעה מסיבות אחרות וכתוצאה מכך לא הכנסתי את היורשים שלי למלכודת חובת הגשת דו”חות ל-IRS שגוררת אחריה תשלום מס ירושה בפועל.

        עד היום אני לא באמת מכיר את כל החוקים בהקשר של השקעות נדל”ן בחו”ל למרות שחקרתי את הנושא והסיכויים של המשקיע הממוצע שמחפש “קיצורי דרך” להבין את ההשלכות של הפעולות שהוא מבצע קלושים ביותר.

      • דוד הגב

        באתר משרד האוצר רשום שיש אמנה למניעת כפל מס

      • יצחק הגב

        לישראל יש כן אמנת מס עם יוון

  2. עידן הגב

    היי האופטימית,
    שאלת הבהרה, לא מובן לי כל כך ההבדל בין קרן ריט לקרן השקעה נדלן, לפי מה שאני מנסה להבין שקרן השקעה בנדלן היא לא סחירה וקרן ריט סחירה?
    בנוסף, כאשר מדובר על נדלן מניב אשר אנו מקבלים תשלום חודשי מהנכס (מקביל לשכר דירה), האם התשלום הוא מקרן ריט או מקרן נדלן להשקעה או שהדיבידנדים שמקבלים בקרן ריט הם למעשה “דמי השכירות”?
    ומה המינימום השקעה לכל סוג קרן מהשתיים?

    סורי אם עשיתי פה סלט לאנשים, פשוט חשובות לי הדקויות.

    אשמח להסבר

    תודה מראש, 🙄

    • האופטימית הגב

      זה אכן ההבדל העיקרי. קרן REIT היא קרן נדל”ן שנסחרת בבורסה בעוד קרן השקעות נדל”ן רגילה היא לא.

      הדיבידנדים בקרן REIT הם אכן כמו “שכירות”. המדיניות של מתי מחלקים את הדיבידנדים משתנה מקרן לקרן.

      לגבי קרן לא סחירה, לא תמיד תקבל הכנסה משכירות. יש פרוייקטים יזמיים בהם בונים בניין משרדים מאפס ומוכרים אותו ברווח לאחר סיום הבניה ולכן אין הכנסה משכירות.

  3. עידן הגב

    תודה רבה, עשית לי סדר (:

  4. אלכס הגב

    היי,
    יש הרבה סיכונים, קשיים, רמאים ונוכלים ובכל זאת הצלחת להתגבר ולהשקיע. (דבר ראשון כל הכבוד אורה!)
    אז מעניין מאוד החלק הפרקטי של איך התגברת על הקשיים? דרך איזה קרן השקעות?
    מי מנהל לך את הנכסים ?
    איך את מסתדרת עם הגשרת דוחות המס ?

    • האופטימית הגב

      היי אלכס, תודה 🙂

      ללא ספק יש נוכלים ורמאים, יצא לי לבחון לא מעט מהם. בעיקרון פשוט ללמוד הרבה ולהבין. הלכתי לכמעט כל קרן שקיימת וישבתי איתם, הבנתי את המודל העסקי ואת הסיכונים. שאלתי על היתרונות שלהם לעומת החסרונות של אחרים. ביררתי האם המחירים שהם מציעים לעסקה נכונים.
      כל פאק הכי קטן באמינות עזבתי את החברה ולא המשכתי איתם את התהליך. זה לקחת זמן למצוא אנשים מקצוע שאני סומכת עליהם אבל בסוף זה קרה.

      לגבי דוחות המס, יש יתרונות רבים בזוגיות. ההסכם שלנו הוא שאני בוחנת את ההשקעות ובוחרת איפה להשקיע, הוא מסדר את נושא המיסוי. מכיוון שזה תחום שאני ממש לא מתחברת אליו, זה יוצא לי מעולה 🙂

  5. אביה הגב

    הי אורה
    בהמשך למפגש אתמול (היה ממש נחמד 🙂 )…
    כתבת “לוקחים את הכתובת של הנכס המוצע, מכניסים לגוגל ומתחילים לקרוא, לראות בכמה הנכס נמכר, כמה עולים נכסים אחרים באיזור וכדומה”.
    חלק מהנוכלות ומכירת החלומות, מסתבר שבאתרי יד 2 אמריקאיים של אזורים שבהן חברות ישראליות שמוכרות נכסים להשקעה, יש כאלו שמזינות בתים פיקטיביים למכירה רק בשביל להקפיץ את המחירים לעיניים ישראליות, למשקיעים פוטנציאליים. אז גם את זה צריך לקחת בחשבון.

    • האופטימית הגב

      היי אביה,

      בהחלט היה נחמד להיפגש אתמול 🙂

      אכן לצערי מאז שכתבתי את הפוסט הנוכלים שכללו את השיטות שלהם. אמנם רשמתי שכדאי גם לבדוק מול מתווכים מקומיים אבל מכיוון שזו באמת נהייתה שיטה, הוספתי את זה עוד כמה פעמים במהלך הפוסט. בכל זאת, מדובר בסכומי כסף לא קטנים, 10 דקות של שיחה באנגלית עם איש מקצוע יוכלו לחסוך הרבה מאוד עוגמת נפש.

  6. ינון הגב

    אורה,
    ממש תודה על הכתבה! מחכימה ומאירה עיניים.
    כתבת-“להעביר חוזים לבדיקת עורך דין”.
    אני גם מתלבט בעניין, אם לפנות לעורך דין שיעבור על חוזה של חברת נדל”ן.
    כמה לדעתך זה קריטי?
    איזה סוג של עו”ד עוסקים בזה??
    ינון

    • האופטימית הגב

      תודה רבה ינון

      אני תמיד חושבת שכדאי לבדוק אצל עורך דין, פשוט כי זה לא תחום המומחיות שלי ולהבין את החוזים יותר לעומק. יש עורכי דין שמתמחים בפרויקטים של נדל”ן ויכולים לעבור על זה. יכולה לשלוח לך שם או שניים בפרטי אם תרצה.

השארת תגובה