שיחה רנדומלית עם “מומחי” השקעות נדל”ן

כמה הצעות ללמוד להשקיע בנדל”ן ולצאת ממירוץ העכברים כבר ראיתם היום? נדל”ן בלי הון עצמי, הכנסה פסיבית, יציאה ממירוץ העכברים ומה לא. איזה מוזר זה שהתשואה הממוצעת מנדל”ן בארץ היא באיזור ה-3% ברוטו דווקא אז יש פיצוץ בללמד איך לעשות נדל”ן ולהרוויח בטירוף? אולי כי המשקיעים החכמים הבינו שקשה קצת לעשות כסף ממודל של השקעה בנדל”ן היום, אז הם מרוויחים מללמד במקום.

 

לא משנה איך הפכתי את זה בראש, דירה להשקעה בישראל לא נראתה לי כמו רעיון טוב או משתלם כלכלית. החלטתי ללכת לסיור נדל”ן ללמוד ממומחים איך עושים את זה. בכל זאת הם משווקים את עצמם כל כך טוב.

זה התחיל בטיפים הרגילים: את הרווח עושים במכירה, לקנות מתחת למחיר השוק, לחפש איזור עם עליית ערך, תחבורה ציבורית, לבדוק תוכניות בעירייה ושלל עצות סטנדרטיות שכל כתבה סוג ד’ על נדל”ן תוכל להגיד לכם.

 

אז הגענו לשלב הדוגמאות שפשוט גרם לי לחלחלה. ההסבר הלך ככה:

הון עצמי – 400,000 ₪

עלות הדירה להשקעה – 1.4 מיליון ₪

משכנתא דירה ראשונה -מיליון ₪

החזר חודשי – 3,800 ₪  (אין לי מושג באיזה בנק אפשר לקבל את ההחזר הזה בכלל)

שכירות – 3,200 ₪

 

כל מי שמבין טיפה בחשבון יכול להבין שיש כאן בעיה קלה. מעבר לכך שזה לא ממש ברור באיזה בנק אפשר לקבל תנאי החזר חודשי כאלה טובים, ה”משקיע” כאן מפסיד 600 שקל כל חודש במקרה הטוב, וזה עצה מאנשים שלוקחים כסף כדי ללמד אותנו להשקיע כן?? כבר לא יכולתי להחזיק את עצמי יותר והתחילה שיחה די הזויה עם המרצה.

 

אני: מה הטעם בלהשקיע אם מפסידים כל חודש כסף?

 

המרצה: מה הבעיה? עם הזמן הרי השכירות צפויה לעלות, זה יצמצם את הפער שצריך לשלם כל חודש.

 

אני: כן, עם הזמן גם אבל הריבית צפויה לעלות.

 

המרצה: יכול להיות שזה יקרה, אבל בכל מקרה מחיר הנכס ימשיך לעלות, אז מקסימום מוכרים ברווח כי המחירים תמיד עולים.

 

אני: מזתומרת? מחירי הנדל”ן לא יכולים לרדת?

 

המרצה: יכולים לרדת, אבל אנחנו לומדים לבחור מיקום מלכתחילה שהערך שלו יעלה, והמחירים בשנים האחרונות רק עולים.

 

אני: אוקיי…. אבל ההפרש הוא לא 600 שקל בחודש. יש עוד הוצאות חובה כמו ביטוח למשל

 

המרצה: נכון, זה יהיה יותר בכיוון של 800 שקל לשלם כל חודש.

 

אני: אבל עדיין, התמונה המצטיירת היא אופטימית מדי (כן, אני, האופטימית אמרתי את זה). מה עם תיקונים? שיפוצים? צביעה? ובכלל מה זאת ההנחה האופטימית הזאת שבמשך כל התקופה יהיה דייר שישלם באופן קבוע? אם אין דייר נתקענו לשלם 3,800 בחודש מה שדי בעייתי אחרי ששמנו את כל החסכונות שלנו על ההון העצמי של הדירה.

 

המרצה: טוב, כנראה שאת שמרנית מדי פשוט אז ההשקעה בנדל”ן לא מתאימה לך.

 

העצות שהגיעו אחר כך הסבירו שאחרי זה מתקדמים לנכס הבא, לוקחים 50% מימון מהבנק וקונים עוד נכס. אחרי שהוצאתי את כל ההון העצמי שלי על הדירה הראשונה ואני מפסידה עליה כסף כל חודש לא ברור לי מאיפה אפשר להביא 50% הון עצמי מימון לדירה. כשציינתי את זה קיבלתי את אותה התשובה.

 

אני: האם זה חכם לקחת משכנתא נוספת כשאני ממשיכה להפסיד כסף על ההשקעה הראשונה? איך מגיעים להון עצמי כשכל חודש מפסידים כסף?

 

המרצה: המחירים פשוט עולים אז זה לא בעיה. אבל שוב, כנראה שאת שמרנית מדי ואם זה לא מתאים לך אז פשוט אל תשקיעי בנדל”ן, את לא חייבת.

 

מה שאני בעצם מבינה זה שאם לא מתאים לי לקחת את כל החסכונות שלי, למנף את עצמי לדעת ולהפסיד מאות עד אלפי שקלים כל חודש נדלן זה לא הכיוון! פשוט פנינים! לא להאמין שאמורים לשלם כסף כדי לשמוע את הגיגי החוכמה הללו. במקום להכיר בעובדה ששוק הנדל”ן בארץ פחות מתאים להשקעה כרגע ולהיות כנים עם המשתתפים, הם מוכרים חלומות. מספרים לאנשים שאפשר להשיג דירות זולות בצפון עם תשואה של 5%-%6 אבל לא טורחים לספר שקשה למצוא שם שוכרים טובים, קשה לנהל את זה אם גרים במרכז, יש מעט ביקוש ויש סיכוי לא רע שהדירות יעמוד ריקות.

 

מה שעוד יותר הטריד אותי זה הלך הרוח שהיה בזמן ההדרכה. נראה היה שאני היחידה שזה הטריד אותה בכלל. שוחחתי עם חלק מהאנשים והבנתי שהם פשוט קונים את האופוריה שנדל”ן תמיד עולה ואם משקיעים במיקום טוב זה לא משנה אם מפסידים כסף כי בארץ הנדל”ן תמיד עולה. אז עקב השיחה הזאת, ועקב הרבה מאוד שיחות מאוד שגויות ומאוד מציקות, מבני משפחה, עבודה וחברים הפוסט הבא שלי יוקדש לנדל”ן בישראל. ספיציפית, למה אני חושבת שהוא בדרך לקריסה. אז כן, לפחות משהו טוב אחד יצא מההדרכה המטופשת הזו, יש לי הרבה מאוד מוטיבציה לכתוב על נדל”ן.

כדאי שתבדקו גם

השקעות

השקעות מסוכנות! 12 כללי אצבע לזיהוי השקעות מסוכנות!

הרבה מאוד מהפוסטים באתר עוסקים בשאלה איפה להשקיע, איך כדאי להשקיע ואיך למקסם את ההכנסות. …

3 השלבים לעצמאות כלכלית

פעמים רבות אני מדברת כאן על כך שאני בדרך לעצמאות כלכלית. כדי להגיע לעצמאות כלכלית …

איך לחסוך כסף בקלות

איך לחסוך כסף בקלות

במסגרת העבודה שלי עם משפחות בפעמונים ובסוד הכסף אני נתקלת המון בהתנגדות להתייעלות בהוצאות. אנשים …

Time Is Money Digital Clock Showing Valuable And Important Resource

זמן = כסף!

זמן = כסף! כולנו מכירים את הקלישאה הזו, Time is Money. היא מככבת בסרטים רבים …

גבר עומד על שפת צוק

10 כללי אצבע להפחתת סיכון בשוק ההון

מדי פעם אנשים פונים אלי ושואלים אותי מה עושים בשוק ההון איך מתחילים להשקיע ומה …

8 תגובות

  1. אני מסכים עם כל מה שאמרת.
    אני בעצמי חווה את אותה החוויה כל הזמן בשיחות עם מכרים/חברים/משפחה.
    האופוריה הזו נכנסה לאנשים כל כך עמוק לעצמות שהם פשוט מתעלמים מעובדות פשוטות כמו העובדה הפשוטה שמחירי הנדל”ן בישראל (הריאליים) ירדו ב-30% בין 1996 ל-2006.
    לא ברור לי בכלל איך אנשים יכולים להמשיך ולהאמין שנדל”ן תמיד עולה אם במשך עשור שלם המחיר הריאלי של דירה ממוצעת בישראל ירד בכמעט שליש…

    גם מאוד אהבתי איך הוא קורא לך “שמרנית” בגלל שאת לא קונה את הסיפור שלו שמחורר יותר מגבינה שוויצרית כאשר אם הוא היה שומע בטעות שאת “משקיעה במניות” אז הוא היה קורא לך “מהמרת” או משהו בסגנון שמתאר מצב את ההפך משמרנות.

  2. מצויין, זה כל כך מעודד לדעת שאני לא היחיד בלי האובססיה של לקנות דירה. מחכה בקוצר רוח לפוסט על נדל”ן. יש לי כמה חברים שכנראה יצטרכו לראות אותו.

  3. אני כן רכשתי דירה למגורים והוא מהווה 62% מהשווי הנקי שלנו. עשיתי זאת למרות שמתמטית היינו על הגבול בין שזה יחשב השקעה סבירה ללא, פשוט כי יש לדירה עוד מטרות שלי פחות חשובות אך לאשתי מאוד חשובות וזה הטה את הכיף. אז אצטרך להסתפק בהחזר השקעה נמוך יותר על החלק הזה בתיק שלנו (ולפחות אין לנו את הבעיה של חודשים ללא שוכרים;)
    כשאנשים שומעים אותי אומר שאני לא רציתי לקנות את הדירה הם אומרים “ל לך להגיד כי יש לך דירה” מה שהם לא אומרים זה “יפה שחסכת כל כך הרבה כדי לשים את עצמך במצב לקנות דירה” ומעדיפים לספר כמה הם נדפקים מיוקר המחיה במקום לעשות עם זה משהו.
    בכל מקרה, מחכה לפוסט בנוגע לקריסת שוק הנדל”ן, אני אישית לא חושב שתהיה פה משהו בסגנון של קריסה סטייל ארה”ב 2007, יהיה משהו אבל זה גם לא חייב להיות ב2-3 שנים הקרובות.

  4. מסכים לגמרי.
    יחד עם זאת, לא נכון לקרוא לתשלום משכנתה “הפסד”. את לא מפסידה מכך שתשלום המשכנתה גבוה מתשואת השכירות, את פשוט קונה את הנכס שלך אט אט.

    • האופטימית

      הפסד מבחינתי הוא השקעה שבה שמתי את כל החסכונות שלי, מינפתי את עצמי מאוד ואני חייבת במשך שנים 20-30 שנה להמשיך לשלם מאות או אלפי שקלים מדי חודש. זה נכון שבסוף יהיה לי נכס אבל במשך 20 שנה קיבלתי ממנו תשואה שלילית מדי חודש. הקטנתי את התזרים שלי והייתי בסיכון גבוה. אם יש תיקונים לעשות, זה עליי, ביטוח ותשלומים זה עליי, התמודדות משפטית עם דיירים בעייתים זה עליי. יש כאן המון סיכונים אך התשואה שלילית. כלומר, אני גם נמצאת בסיכון וגם מקבלת תשואה שלילית על כך. הנוסחה הבסיסית בהשקעות אומרת שככל שהסיכון גבוה יותר התשואה תהיה גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון. איזה מין השקעה זו שבה אני גם בסיכון וגם אין לי תשואה אלא להיפך ?

מה דעתכם? תגיבו כאן

%d בלוגרים אהבו את זה:
Secured By miniOrange