שיחה רנדומלית עם “מומחי” השקעות נדל”ן

כמה הצעות ללמוד להשקיע בנדל”ן ולצאת ממירוץ העכברים כבר ראיתם היום? נדל”ן בלי הון עצמי, הכנסה פסיבית, יציאה ממירוץ העכברים ומה לא. איזה מוזר זה שהתשואה הממוצעת מנדל”ן בארץ היא באיזור ה-3% ברוטו דווקא אז יש פיצוץ בללמד איך לעשות נדל”ן ולהרוויח בטירוף? אולי כי המשקיעים החכמים הבינו שקשה קצת לעשות כסף ממודל של השקעה בנדל”ן היום, אז הם מרוויחים מללמד במקום.

לא משנה איך הפכתי את זה בראש, דירה להשקעה בישראל לא נראתה לי כמו רעיון טוב או משתלם כלכלית. החלטתי ללכת לסיור נדל”ן ללמוד ממומחים איך עושים את זה. בכל זאת הם משווקים את עצמם כל כך טוב.

זה התחיל בטיפים הרגילים: את הרווח עושים במכירה, לקנות מתחת למחיר השוק, לחפש איזור עם עליית ערך, תחבורה ציבורית, לבדוק תוכניות בעירייה ושלל עצות סטנדרטיות שכל כתבה סוג ד’ על נדל”ן תוכל להגיד לכם.

אז הגענו לשלב הדוגמאות שפשוט גרם לי לחלחלה. ההסבר הלך ככה:

הון עצמי – 400,000 ₪

עלות הדירה להשקעה – 1.4 מיליון ₪

משכנתא דירה ראשונה -מיליון ₪

החזר חודשי – 3,800 ₪  (אין לי מושג באיזה בנק אפשר לקבל את ההחזר הזה בכלל)

שכירות – 3,200 ₪

כל מי שמבין טיפה בחשבון יכול להבין שיש כאן בעיה קלה. מעבר לכך שזה לא ממש ברור באיזה בנק אפשר לקבל תנאי החזר חודשי כאלה טובים, ה”משקיע” כאן מפסיד 600 שקל כל חודש במקרה הטוב, וזה עצה מאנשים שלוקחים כסף כדי ללמד אותנו להשקיע כן?? כבר לא יכולתי להחזיק את עצמי יותר והתחילה שיחה די הזויה עם המרצה.

אני: מה הטעם בלהשקיע אם מפסידים כל חודש כסף?

המרצה: מה הבעיה? עם הזמן הרי השכירות צפויה לעלות, זה יצמצם את הפער שצריך לשלם כל חודש.

אני: כן, עם הזמן גם אבל הריבית צפויה לעלות.

המרצה: יכול להיות שזה יקרה, אבל בכל מקרה מחיר הנכס ימשיך לעלות, אז מקסימום מוכרים ברווח כי המחירים תמיד עולים.

אני: מזתומרת? מחירי הנדל”ן לא יכולים לרדת?

המרצה: יכולים לרדת, אבל אנחנו לומדים לבחור מיקום מלכתחילה שהערך שלו יעלה, והמחירים בשנים האחרונות רק עולים.

אני: אוקיי…. אבל ההפרש הוא לא 600 שקל בחודש. יש עוד הוצאות חובה כמו ביטוח למשל

המרצה: נכון, זה יהיה יותר בכיוון של 800 שקל לשלם כל חודש.

אני: אבל עדיין, התמונה המצטיירת היא אופטימית מדי (כן, אני, האופטימית אמרתי את זה). מה עם תיקונים? שיפוצים? צביעה? ובכלל מה זאת ההנחה האופטימית הזאת שבמשך כל התקופה יהיה דייר שישלם באופן קבוע? אם אין דייר נתקענו לשלם 3,800 בחודש מה שדי בעייתי אחרי ששמנו את כל החסכונות שלנו על ההון העצמי של הדירה.

המרצה: טוב, כנראה שאת שמרנית מדי פשוט אז ההשקעה בנדל”ן לא מתאימה לך.

העצות שהגיעו אחר כך הסבירו שאחרי זה מתקדמים לנכס הבא, לוקחים 50% מימון מהבנק וקונים עוד נכס. אחרי שהוצאתי את כל ההון העצמי שלי על הדירה הראשונה ואני מפסידה עליה כסף כל חודש לא ברור לי מאיפה אפשר להביא 50% הון עצמי מימון לדירה. כשציינתי את זה קיבלתי את אותה התשובה.

אני: האם זה חכם לקחת משכנתא נוספת כשאני ממשיכה להפסיד כסף על ההשקעה הראשונה? איך מגיעים להון עצמי כשכל חודש מפסידים כסף?

המרצה: המחירים פשוט עולים אז זה לא בעיה. אבל שוב, כנראה שאת שמרנית מדי ואם זה לא מתאים לך אז פשוט אל תשקיעי בנדל”ן, את לא חייבת.

מה שאני בעצם מבינה זה שאם לא מתאים לי לקחת את כל החסכונות שלי, למנף את עצמי לדעת ולהפסיד מאות עד אלפי שקלים כל חודש נדלן זה לא הכיוון! פשוט פנינים! לא להאמין שאמורים לשלם כסף כדי לשמוע את הגיגי החוכמה הללו. במקום להכיר בעובדה ששוק הנדל”ן בארץ פחות מתאים להשקעה כרגע ולהיות כנים עם המשתתפים, הם מוכרים חלומות. מספרים לאנשים שאפשר להשיג דירות זולות בצפון עם תשואה של 5%-%6 אבל לא טורחים לספר שקשה למצוא שם שוכרים טובים, קשה לנהל את זה אם גרים במרכז, יש מעט ביקוש ויש סיכוי לא רע שהדירות יעמוד ריקות.

מה שעוד יותר הטריד אותי זה הלך הרוח שהיה בזמן ההדרכה. נראה היה שאני היחידה שזה הטריד אותה בכלל. שוחחתי עם חלק מהאנשים והבנתי שהם פשוט קונים את האופוריה שנדל”ן תמיד עולה ואם משקיעים במיקום טוב זה לא משנה אם מפסידים כסף כי בארץ הנדל”ן תמיד עולה. אז עקב השיחה הזאת, ועקב הרבה מאוד שיחות מאוד שגויות ומאוד מציקות, מבני משפחה, עבודה וחברים הפוסט הבא שלי יוקדש לנדל”ן בישראל. ספיציפית, למה אני חושבת שהוא בדרך לקריסה. אז כן, לפחות משהו טוב אחד יצא מההדרכה המטופשת הזו, יש לי הרבה מאוד מוטיבציה לכתוב על נדל”ן.