הכירו את קרן השקעות נדל"ן

אמנם אני כותבת לא מעט על שוק ההון פשוט כי נראה לי שהזה המקום הנכון למי שמתחיל את צעדיו בעולם ההשקעות אבל ההשקעות שלי אינן בשוק ההון בלבד. אני בטוחה שראיתם לא מעט פרסומות קופצות לקרנות השקעות ואולי אפילו התפתיתם לבחון חלק מהן. לפני שנכנסתי לעולם הנדל"ן בחנתי לא מעט סוגי השקעות וביניהן קרנות השקעה. חלק נראו לי אמינים מאוד, חלק נשמעו כמו נוכלים שברחתי מהם מהרגע הראשון וחלק פשוט לא הצלחתי להבין את המודל העסקי שלהם אז הלכתי. הפוסט הזה יסביר על על מה זה בדיוק קרן השקעות נדל"ן והפוסט שלאחריו יכלול רשימת שאלות מומלצות לשאול קרן נדל"ן.

שימו לב שיש גם דרך קלה ופשוטה להיכנס להשקעה של קרנות נדל"ן בסכומים נמוכים דרך השקעה בקרנות REIT בשוק ההון. קרנות REIT (Real Estate Investment Trust) הינן חברות אשר משקיעות בנדל"ן למטרות תזרים שוטף ומחלקות חלק נרחב מהתזרים הזה כדיבידינדים לבעלי המניות. הפוסט הזה אינו על קרנות REIT אלא על קרנות נדל"ן אשר עובדות לרוב על בסיס פרוייקטים חד פעמים ולא השכרת נכסים לטווח ארוך. אם מעניין אתכם קרנות REIT דווקא, מוזמנים לקרוא על כך כאן.

 

אז מה זה קרן נדל"ן?

קרן השקעות נדל"ן מאפשרת למשקיעים להתאגד ביחד ולהשקיע בפרויקטים גדולים. ישנן הזדמנויות מעולות בשוק הנדל"ן אבל רף הכניסה שלהן הוא גבוה. כמו למשל רכישת קרקע ובניית בניין מגורים עליה. לאדם הממוצע לא יהיה את הסכום הדרוש (או אישור מהבנק להלוואה כזו) וגם אם הוא בטוח שהעסקה הזאת מצויינת, הוא לא יוכל להשקיע בה לבד. מהמקום הזה צמחו קרנות ההשקעה בנדל"ן. הן מאפשרות למשקיעים פרטיים עם הון עצמי ראשוני להשתתף בפרוייקטים גדולים אשר מאפשרים להגיע לתשואה גבוהה במינימום מאמץ.

איך עובדות קרנות השקעה בנדל"ן?

אז איך זה קורה? העסקה לרוב תתחיל ביזם שמחפש עסקאות למחייתו. היזם מכיר את השוק, המחירים בו והעסקאות והוא עסוק תמיד בלחפש את עסקת ההשבחה הבאה. יזמים, מעצם האופי העבודה שלהם מחפשים תמיד את העסקה הטובה הבאה. הבעיה העיקרית שלהם היא שלאחר כמה עסקאות כבר נגמר להם הכסף להשקיע כי עסקאות כאלו לוקחות זמן. לעיתים פשוט נגמר להם הכסף או שאין להם את כל הסכום הדרוש להשקעה (תזכרו לקנות בניין זה לא דבר זול).

כאן נכנסת הקרן לפעולה. היזם פונה לקרן השקעות ומציג לה את התוכנית העסקית שלו. תפקידה של הקרן הוא להעסיק אנשי מקצוע שיבחנו את כל הפרמטרים של העסקה.

האם הנחות הבסיס של העלויות הראשוניות והתשואה קרובות למציאות?

האם יש בעיית מיסוי שהיזם לא ידע או לא התייחס אליה?

האם בכלל מבחינה חוקית ניתן לבצע את הפרויקט?

ועוד שאלות רבות בסגנון. במידה והקרן הגיעה למסקנה שהעסקה היא טובה ורווחית היא לוקחת על עצמה את הפרויקט. בשלב הזה תפקיד הקרן הינו לבקר על התנהלות היזם בפרויקט ולגייס את המשקיעים. הקרן בונה את מנגנון ההשקעה מול המשקיעים, מכינה את החוזים ומודל הרווח של המשקיעים והיזם וגם מלווה את המשקיעים בתהליך ההשקעה.

המשקיעים הינם הקהל הרחב שבוחר לקחת חלק בהשקעה הזו. המנגנון של ההשקעה נקבע על ידי הקרן כמו גם סכום המינימום להשקעה. תפקידה של הקרן הוא להציג למשקיעים את העסקה ואת ההסכם להשקעה. באחריות המשקיעים לבחון את המידע לעומק, לראות אם רמת הסיכון מותאמת עבורם והאם הם מאמינים בפרויקט וביזם. במידה וכן, כל שנותר להם לעשות זה להשקיע ולקוות לקבל את התשואה המשוערת שהוצגה להם או גבוהה יותר.

 

יתרונות קרן השקעות נדל"ן

• השקעה שנבחנה ונבדקה על ידי מספר מומחים (בהנחה שהקרן מקצועית)
• השקעה שמנוהלת על ידי אנשי מקצוע באופן שוטף
• השקעה מנוהלת, דורשת מהמשקיע מעט מאוד התעסקות
• גישה להשקעות שלמשקיע רגיל לא תהיה גישה לבד
• אפשרות לתשואות גבוהות (דו ספרתיות לרוב)

חסרונות השקעה בקרן נדל"ן

• שליטה מועטה בתהליך ההשקעה. אתם לא מחליטים כמעט כלום הכל נקבע מראש על ידי הקרן
• חשוב לבחון את ההשקעה לעומק, כרגיל לא חסרים נוכלים בתחום הזה והשקעה כזו דורשת מידה לא קטנה של אמון
• לפעמים יכול לעבור כמה שנים עד שתראו את הכסף חזרה
• ההשקעה לרוב אינה נזילה

 

אם זה נשמע לכם מעניין, גיוון טוב לתיק ההשקעות או שהשקעה בנדל"ן עניינה אתכם אז אפשר לבחון קרן להשקעה כחלק מתיק ההשקעות שלכם. שימו לב שחשוב מאוד לבחון את ההשקעה בקרן נדל"ן לעומק שכן לא חסרות דרכים לעקוץ את המשקיעים בדרך. בשבוע הבא, פוסט שאלות שחשוב לשאול את קרן הנדל"ן לפני שמשקיעים.

* גילוי נאות, בחנתי במשך הרבה זמן קרנות ויש לי יחידה להשקעה בקרן נדל"ן חו"ל.

 

את קורס ההשקעה הראשונה שלי כבר הכרתם?

קורס ההשקעה הראשונה שלי ילמד אתכם על מגוון סוגי השקעות נוספים ואיך לזהות את היתרונות והחסרונות ולנתח את ההשקעות הללו. השקעתי זמן רב כדי להכין קורס שיעזור לאנשים להתגבר על הפחדים ולהתחיל להשקיע. הקורס מספק את כל הידע הבסיסי הנחוץ להשקעות, היכרות והבנה של מכשירי ההשקעה השונים וכל מה שצריך כדי להתחיל להשקיע. הקורס אף עוזר לך לבנות תכנית השקעות אישית כדי להגיע להישגים כלכליים ולגרום לכסף שלך לעבוד בשבילך!

פרטים על קורס ההשקעה הראשונה לי כאן.

25% הנחה לגולשי האתר בעזרת קוד קופון website