מדריך משכנתא לרכישת נדלן חול

השבוע פוסט אורח מאת ארז שמש – יועץ פיננסי ומשכנתאות. מדריך משכנתא לרכישת נדלן בחול. מי שמתעסק בנדלן חול יודע שהבנקים בארץ לא ששים בלשון המעטה לתת מימון לרכישת נדלן בחו"ל.

כשאני רציתי לרכוש נכס נוסף בחו"ל פניתי לבנק כדי שיעזרו לי במימון. היו לי את כל תנאי העסקה, החוזים והנתונים. הנתונים הראו שבחישוב שמרני, השכירות שתתקבל אמורה לכסות עם עודף נאה את ההלוואה. את הבנק זה לא עניין. השיחה הלכה בערך ככה:

• אני: אני רוצה לקבל הלוואה לצורך רכישת נכס מניב בחו"ל
• הבנקאית : אנחנו לא נותנים הלוואות לצורך השקעות
• אני: אין בעיה. אני מתכננת לטוס לחופשה בחו"ל, אפשר לקבל הלוואה לצורך הזה?
• הבנקאית: בשמחה! וההלוואה בתנאים מועדפים אושרה מייד.

זה מגוחך בעיני שלצורך השקעה שיש לה סיכוי סביר מאוד להחזיר את הכסף, הבנק לא מוכן לתת כסף. מצד שני, לצורך חופשה שבחיים לא תחזיר (לפחות מבחינה כלכלית) את ההשקעה הבנק בשמחה נותן את הכסף. תזכירו לי לרשום מתישהו פוסט על עידוד צרכנות יתר ובורות פיננסית מטעם הבנקים. בכל מקרה, הייתי חייבת לספר לכם את הקוריוז הזה לפני. אבל כל מי שרוצה לרכוש נדל"ן בחו"ל ולא בטוח מאיפה לקבל מימון, ארז הכין במיוחד עבורכם את המדריך משכנתא לרכישת נדלן חול.

 

אם בא לך משהו צרכני ומיותר הבנק יממן. אם בא לך להשקיע ולהרוויח הבנק פתאום לא בעניין 

מדריך משכנתא לרכישת דירה להשקעה בחו"ל

בתקופה האחרונה מורגשת התעוררות גדולה בהשקעות נדל"ן בחו"ל. מספר סיבות תורמות לעליית תשומת הלב והעניין:

• מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ אשר מקשים על רוכשים וזוגות צעירים לרכוש דירה.
• ריבית נמוכה מאוד שמקטינה את התשואה על השקעה סולידית בשוק ההון .
• מס רכישה של 8% על רכישת דירה שניה בארץ.
• הדיון סביב ההצעה על מיסוי דירה שלישית ,שאמנם ירדה, אבל עודדה רבים לבדוק השקעה בחו"ל.

ואכן, בתקופה האחרונה, יותר ישראלים רוכשים נדל"ן בחו"ל. אפילו האופטימית ביניהם 😉 . אחד הנושאים החשובים בבדיקת כדאיות הרכישה זו שאלת המימון. שכן מדובר בהשקעה פיננסית שיש למדוד את העלות שלה.

במאמר אכתוב על שלושה נושאים :

• למה בנקים בישראל לא אוהבים לתת הלוואות לצורך רכישת נדל"ן בחו"ל?
• אפשרויות מימון רכישת נדל"ן בחו"ל
• הריבית שניתן לקבל ודוגמאות מספריות להמחשה

מדריך משכנתא – למה בנקים בארץ לא אוהבים לתת משכנתא לרכישת נדל"ן בחו"ל

בנקים בארץ לא מתלהבים לתת משכנתא/הלוואה לרכישת נדל"ן בחו"ל. זה אמנם לא מוצהר. אבל בנקים רבים מערימים קשיים במתן הלוואה כזו. הבנק חושש מעסקה כזו. רמת אי הודאות ברכישת נדל"ן בחול גבוהה מאשר למשל לעומת רכישה בארץ.
לכן במקרים רבים התמחור שלה (הריבית) תהיה גבוהה יותר.

ניתן למצוא מספר סיבות לחשש של הבנק:

אי ודאות/סיכון :

• בעסקה בארץ הבנק משעבד את הנכס הנרכש. ברכישת נדל"ן בחו"ל אי אפשר לשעבד את הנכס בחו"ל.
• בניגוד לעסקה בארץ בה הבנק עורך שמאות לנכס הנרכש ויש לבנק מידע לגבי טיב הנכס. לגבי עסקה בחו"ל לבנק אין שום ודאות או ידע לגבי העסקה.
• הבנק ממש לא רוצה להגיע למצב של מכירת הנכס המשועבד בארץ בגלל אי עמידה בהחזר ההלוואה שנלקחה לרכישת הדירה בחו"ל.
• בדרך כלל מדובר בהלוואה יחסית קטנה לעומת שווי הבית בארץ. הבנק לא רוצה להתעסק במכירה ומימוש בסכומים הקטנים בהרבה ממה שהוא התרגל אליהם.

רגולציה והעברת כסף לחו"ל:

• הבנקים חוששים שבעסקה שכוללת העברת כסף לחו"ל, יתכן ותתרחש הלבנת הון .
• בעסקת נדל"ן בארץ העסקה מדווחת לרשויות. יש בדרך כלל עורך דין שמלווה את הרכישה וגם הבנק מקבל פרטים אודות המוכר.
• בעסקת נדל"ן בחו"ל הבנק בארץ לא מכיר את המוכר, אין לו פרטים עליו. ולא תמיד מעורב עורך דין בעסקה מסוג זה.

ככל שאי הודאות של הבנק בעסקה גדולה יותר כך הריבית שהבנק יציע גבוהה יותר.

הידעת: ישנם לעיתים הפרשים גדולים בריביות בין סניפים שונים של אותו בנק. וגם הבדלים בין איכות הטיפול בבקשה כזו בין סניפים של אותו בנק.

מדריך משכנתא – דרכים לקבלת מימון לרכישת הנכס בחו"ל

כאשר אין נכס בארץ בבעלותך:

במקרה הזה הרוכש יבקש הלוואה רגילה מהבנק , הלוואת סולו. או ישיג את ההון ממקור אחר. מדובר בהלוואה מסחרית למשך 5-7 שנים. בריביות גבוהות יחסית.
חשוב להדגיש, למרות שמדובר ברכישת נדל"ן, אי אפשר לקבל משכנתא רגילה לדיור מהבנק. כי מדובר בנכס בחו"ל.
מדובר בהחזר יחסית גבוהה בגלל שההלוואה יחסית קצרה והתשלומים מתפרסים על פני פחות חודשים. אפשר גם להשתמש במחשבון הון עצמי שמרכז את כל מקורות הכספים.

כאשר יש נכס בארץ בבעלותך :

במידה ולרוכש הדירה בחו"ל יש נכס בבעלותו בארץ. ניתן למשכן את הנכס בארץ. ולקחת מהבנק הלוואה לכל מטרה לצורך הרכישה בחו"ל.
באופן עקרוני ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא לצורך רכישת הדירה בחו"ל.

אבל גם כאן יש מצבים שונים שחשוב להבין את ההבדלים ביניהם.

מדריך משכנתא לנדלן חול – דירה ללא משכנתא:

בבעלותך דירה בארץ ללא משכנתא. ניתן לקחת עד 50% משווי הבית
דוגמא 1:

• למשפחת ישראל דירה בשווי 1.6 מליון ללא משכנתא
• הם מבקשים לרכוש נכס בחו"ל במחיר של 500 אלף ₪
• משפחת ישראלי יוכלו לקחת כ800 אלף ₪ כהלוואה לכל מטרה.
• במקרה של הדוגמא הם ייקחו רק 500 אלף

מדריך משכנתא לנדלן חול – דירה עם משכנתא:

דוגמא 2:

• למשפחת ישראל דירה בשווי 1.6 מליון
• יש משכנתא קיימת על הדירה בגובה של 600 אלף
• מבקשים לרכוש נכס בחו"ל במחיר של 500 אלף ₪
• במקרה זה, משפחת ישראל יכולה לקחת רק 200 אלף משכנתא וייאלצו להשלים 400 אלף ₪ ממקור אחר.
• 50% משווי הבית זה 800, אבל צריך להוריד את המשכנתא הקיימת של 600
  את שאר הכסף

דוגמא 3:
גם כאן יש למשפחת ישראל משכנתא על הדירה שלהם-אבל התוצאה כאן קצת שונה עקב המשכנתא הגבוהה הקיימת על הדירה.

• למשפחת ישראל דירה בשווי 1.6 מליון שקלים
• יש משכנתא קיימת על הדירה בגובה של 900 אלף שקלים
• הם מבקשים לרכוש נכס בחו"ל במחיר של 500 אלף ₪
• במקרה הזה הבנק לא יאשר משכנתא. שכן המשכנתא כיום היא למעלה מ 50% משווי הבית

דוגמא 4:

כאן העניין מסתבך.
תקנת בנק ישראל אומרת שמשכנתא לרכישת דירה להשקעה לא יכולה להיות יותר מ 50% מהדירה הנרכשת.
תקנת בנק ישראל לא מדברת אם מדובר על נכס בארץ או לא.

יש בנקים שמחמירים, ומפרשים את התקנה גם על הלוואה לרכישת דירה בחו"ל.
יכול להיות שתפנה אל בנקאי משכנתאות אשר יפעל בהתאם לפרשנות זו. לפי הדוגמא שלנו, בה משפחת ישראל רוצה לרכוש נכס בחו"ל בשווי 500,000 ₪. הבנק לא יאפשר להם משכנתא של יותר מ-250 אלף ₪. זאת כדי לא לעבור את 50% משווי הנכס שנקנה, ללא קשר ליתרת משכנתא על דירת המגורים הקיימת שלהם.

מדריך משכנתא לנדלן חול – ריביות למשכנתא לרכישת נדל"ן בחו"ל

כשמדובר בהלוואה לכל מטרה, מבחינת הבנק מדובר בריביות יותר יקרות מאשר משכנתא לרכישת דירה בארץ. עם זאת הריביות יהיו יותר זולות מאשר הלוואה מסחרית רגילה שניתן לקבל רק על סמך משכורות.
בדרך כלל מדובר על ריבית הפריים בתוספת של 2%-2.5%
זה אומדן בלבד. הריבית כמובן נקבעת באופן שונה עבור כל לקוח.
חשוב להבין את ההבדלים בין סוגי ההלוואות ומה מהן יתאים עבורכם.

קחו לדוגמא השוואה הלוואה מסחרית להלוואת משכנתא לכל מטרה :

(*) משכנתא ל 7 שנים ריבית של 5%

(**) משכנתא ל 20 שנה ריבית 3.6%

מדריך משכנתא נדלן חול – אז איזו משכנתא כדאי לקחת?

תמהיל המשכנתא מותאם אישית לכל קונה וקונה. בהתאם לרמת ההכנסה, המצב המשפחתי והכלכלי, הכנסות עתידיות ועוד.
התמהיל נקבע גם לפי מטרת רכישת הנכס:

• אם המטרה היא flip, כלומר רכישת נכס, השבחתו על ידי שיפוץ ומכירתו תוך זמן קצר. הייתי ממליץ על משכנתא ארוכה עם החזר נמוך.
• אם המטרה היא השארת הנכס למספר שנים וליהנות מהכנסות שכירות. הייתי מציע לבנות את המשכנתא כך שהשכירות שתתקבל תכסה את המשכנתא. אפילו לעיתים רצוי ,שהמשכנתא תיהיה נמוכה קצת מהשכירות המתקבלת, בשביל מצבים כמו תקופת אי השכרה או תשלום עבור תיקונים.
• חשוב לבדוק שהחזר המשכנתא לא יצמח ויגדל .

בכל אופן, לפני שהולכים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא כדאי לקרוא את המאמר הזה

אז אם אתם לפני רכישת  דירה בחו"ל או רק בודקים את הנושא. אני מקווה שמאמר זה תרם לכם בכל הקשור לנושא המימון והמשכנתא לרכישת נכס בחו"ל. אם לא מוזמנים גם להסתכל כאן על דרכים ורעיונות נוספים במדריך ללקיחת הלוואה חכמה.

הפוסט נכתב על ידי – ארז שמש יועץ פיננסי ומשכנתאות