נדל"ן להשקעה בישראל – בועה שהאוויר מתחיל לצאת ממנה

זה שמחירי הנדל"ן בארץ גבוהים כל ילד בארץ יודע להגיד. הבעיה העיקרית היא שיותר מדי אנשים ממשיכים להאמין שמחירי הנדל"ן יודעים רק לעלות. האמת? אין שקר גדול מזה, זה גם ההגדרה של בועת נדל"ן. מחירי נדל"ן כמו כל דבר יודעים גם לרדת. כן, גם בישראל, מחירי הדירות גם יודעים לרדת. בבקשה, אל תביאו לי גרפים שמראים שמ-2007 המחירים רק עולים. נכון, זה הגל האחרון אבל מה היה לפני זה ב-2005-6? תבדקו. אם אתם כבר בודקים, תבררו מה היה בשנות ה-80 וה-90. המחירים אז דווקא ידעו לרדת.

מקור – https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising

 

נדל"ן זה שוק, כמו כל שוק יש לו עליות וירידות. ההבדל בין שוק ההון למשל לנדל"ן הוא ששוק הנדל"ן הוא איטי יותר. בעוד ירידה בשוק ההון יכולה לקחת דקות ספורות ותוך יום יכול להיות אסון כלכלי וכולם ידעו שהבורסה בקאנטים, בשוק הנדל"ן הסיפור שונה. מדובר כאן בנכסים פרטיים, תהליכי מכירה וקניה ארוכים ויכולים לקחת כמה חודשים עד שאנשים בכלל יפנימו שהשוק משתנה. זה נכון שהעלייה האחרונה הייתה ארוכה הרבה יותר מהרגיל. הריבית הנמוכה שרק ירדה וירדה, המס על הבורסה, הרצון של הישראלים לקנות בכל מחיר כי המחירים רק עולים היו חלק לא מבוטל מהסיבה לעלייה במחירים.

 

למה תתפוצץ בועת הנדל"ן?

אז למה אני טוענת שהאוויר כבר מתחיל לצאת מהבועת נדל"ן המטורפת בישראל?

1.  פיצוץ לבועת נדל"ן עקב עליית ריביות של הבנקים

הבנקים נותנים לציבור משכנתאות תמורת ריבית, ככל שהסיכון יותר גבוה, הריבית תהיה יותר גבוהה כדי לפצות את הבנקים על הסיכון. ריבית הפריים של הבנקים מבוססת על ריבית בנק ישראל שנשארה די סטטית לאחרונה. אך איכשהו באורח פלא בשנה וחצי האחרונות הבנקים העלו את הריביות של המשכנתאות למרות שריבית בנק ישראל לא עלתה. מה זה אומר לכם? שאין תחרות בין הבנקים? זה האמת לא חדש. אבל זה גם אומר שהסיכון בנדל"ן עלה, והבנקים עם כל המשכנתאות המטורפות שחילקו לאנשים מאוד חשופים לסיכונים בשוק הזה, אז רק הגיוני שהם יקחו יותר פיצוי על כך. הריביות מעל 20 שנה זינקו בעשרות אחוזים בשנה וחצי האחרונות כפי שאפשר לראות כאן  וכאן למשל.

מעבר לכך, מדברים יותר ויותר על כך שאין ברירה וחייבים להתחיל להעלות את הריבית גם בארץ. אי אפשר להישאר כל כך מאחור בריבית אפסית. בנק ישראל ייאלץ להעלות אותה בקרוב. וכשזה יקרה, הפיצוץ מתקרב.

2. פיצוץ בועת הנדל"ן עקב איגוח משכנתאות

הבנקים פשוט לא רוצים להפסיד כסף או לקחת על עצמם סיכונים מיותרים אז מה הם עושים? מוכרים את המשכנתאות למישהו אחר! למי? לכל מי שיש לו פנסיה, אה נכון, כולם חייבים על פי חוק להפריש לפנסיה, אז לכולנו!

מזל טוב! הפנסיה שלכם תקבל עוד תספורת על חשבונכם! אתם והפנסיה שלכם וכל ההשקעות שלכם יפלו בעוד הבנקים יקבלו עזרה וסיוע ממשלתי ויחלקו לעצמם בונוסים מטורפים. נשמע מוכר? לא מפתיע, זה בדיוק מה שקרה בארה"ב וגרם למשבר.

הבנקים התחילו למכור את ההלוואות לבתי ההשקעות שניהלו תיקי פנסיות של הציבור ואלו שמחו לקבל ריבית טובה. כמובן שמי שיבדוק את המועמדים למשכנתא זה הבנק, וגם מי שיבחר איזה משכנתאות ילכו לפנסיות של הציבור זה הבנק. נשמע כמו ניגוד אינטרסים? כי זה כן, הבנק פשוט יאשר משכנתאות, ימכור אותן לפנסיה, ירוויח עמלה שמנה ולא ייחשף לסיכון! החזירות הזאת הפילה את ארה"ב, באמת נראה לכם שישראל חסינה לזה? זה קורה, לאט לאט, לא ממש מדברים על זה אבל זה קורה, תראו פה  ופה.

 

3. פיצוץ בועת הנדל"ן עקב בנייה בלי חשבון 

אין מספיק דירות? ברצינות? אני חושבת שזה אחד השקרים היותר טובים שהצליחו למכור לציבור. לא משנה איפה אתם בארץ, תעלו לקומה גבוהה בבניין הקרוב אליכם, עליתם? יופי, עכשיו תסתכלו החוצה תספרו בבקשה כמה מנופים אתם רואים וכמה בניינים בתהליכי בניה אתם רואים. לא מאמינים למראה עיניכם? בסדר תסתכלו על הודעה לתקשורת שהוציאה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:

 

המספר הכי גבוה מאז שנת 1996!!!! יודעים מה היה אז? גל עלייה מטורף מרוסיה ואוקראינה. לא רק שבונים בלי חשבון אלא גם שוברים שיאים בדירות חדשות ואחר כך עוד טוענים שאין דירות!

תסתכלו על הגרף הנחמד הזה למטה, כל שנה בונים יותר ויותר ויותר! מה קרה אנשים לא מתים בישראל? לא עוברים לגור ביחד יותר? מחזיקים בדירות שלהם לנצח? העניין הוא כזה, בונים דירות, בונים עוד דירות, לא מפסיקים לבנות דירות ואיכשהו מצליחים לשכנע את הציבור שיש מחסור מטורף.
לא מאמינים? בבקשה תקראו את הדוח בעצמכם או ניתוח שלו כאן.

 

4. פיצוץ בועת הנדל"ן עקב מינוף מטורף של משקי בית פרטיים

אנשים במדינה הזאת בקושי מצליחים לגמור את החודש אבל איכשהו כולם סביבכם מצליחים לחסוך מספיק הון עצמי למשכנתא ולקנות דירה. קצת הזוי לא? אז זהו שלא כולם ממש חסכו. הם פשוט לקחו עוד הלוואה, או ביקשו מההורים לקחת עוד הלוואה. הורים לוקחים משכנתא על הבית שלהם רק כדי לעזור לילדים להגיע להון העצמי בשביל לקבל משכנתא בעצמם.

במדינה יודעים את זה ומבינים כמה זה מסוכן כי זה אומר שלא בטוח שאנשים יוכלו להחזיר את המשכנתאות שהם לקחו. הבעיה העיקרית היא שלא יודעים בדיוק עד כמה המינוף הזה מעבר למשכנתא משתולל, פשוט כי לא מודדים את זה. יודעים שיש בעיה אבל אצלנו בחלם הפתרון הוא לנסות לאפשר פשוט מינוף גבוה יותר למשכנתא וזהו.

זאת למרות שהמינוף של משקי הבית גדל יותר ויותר. למה צריך להטריד אותנו מינוף לא מבוקר במשקי בית? קודם כל כי זה עוד דוגמא למה שקרה בארצות הברית שגרם לקריסה כל כך גדולה. משבר לאומי, גל פיטורים או סתם מיתון יכולים לדחוף עשרות אלפי אנשים מעבר לקצה. הם לא יוכלו לשלם משכנתא, הבנק ימכור את הדירות לכל המרבה במחיר. הבעיה היא שזה כדור שלג, יותר אנשים לא יכולים לשלם משכנתא, הבנק מציע יותר דירות למכירה, השוק מוצף בדירות של אנשים שמינפו את עצמם לדעת, המחירים יורדים והרי לכם משבר סאב-פריים תוצרת כחול לבן.

5. מתחילים לראות כתבות על ירידת מחירי נדל"ן 

עד לא ממזמן ניתן היה לראות רק כתבות שמספרות על מחסור, מחירים גבוהים שרק ממשיכים לעלות ואנשים שבוכים שלא קנו לפני כמה שנים. נכון, אמרו שהשוק יקר, אבל כמעט לא אמרו שהוא הולך להתפוצץ אלא רק ימשיך לעלות וכדאי לקנות כמה שיותר מהר. בזמן האחרון אפשר לראות יותר ויותר כתבות שמדברות על כך שהשוק מאט, יש ירידה במכירות, לוקח יותר זמן למכור דירות, השוק הולך לקרוס, הפילים מתחילים לעופף והגיהנום קפא. טוב נו, אולי לא השניים האחרונים אבל השאר בהחלט כן. לא קוראים עיתונות כלכלית על בסיס יומי? הנה אני אתן לכם קצת כותרות ולינקים:

 

1. • מחירי הדירות בישראל יורדים בקצב שעומד להתגבר – גלובס
   •  נתונים חדשים על האטה משמעותית בשוק הדיור בישראל – ביזפורטל
   • פתאום אנשים מתקשרים ושואלים אם כדאי למכור בבאר שבע – גלובס
   • הקריאה לרוץ ולהשקיע בנדל"ן לא אחראית – Ynet
   • מחירי הדירות לקראת ירידה בדרך הקשה – ישראל היום
   • סימני צינון ראשונים בשוק הדיור, אך המחירים עדיין בשמיים – כלכליסט
   • מנהלי נכסים בנדל"ן – השוק בסיכון גבוה – Ynet
   • תחזית אקסלנס ל-2017 – מחירי הדירות צפויים לרדת – גלובס
   • השוק מצטנן – ירידה של כ-6% במכירת דירות חדשות בינואר-נובמבר – כלכליסט
   • 5 שנות שפל במכירת דירות : המשקיעים נוטשים – Ynet
   • הכלכלן הראשי באוצר – האטה משמעותית בשוק הדיור – ביזפורטל
   • המשקיעים נוטשים את נתניה: זו מגמה – Ynet

 

אז נכון שבעיתונות ישימו כותרות שמושכות תשומת לב. אבל, בשנים האחרונות היה קשה מאוד למצוא כותרות כאלה, מצד שני, כל הכתבות לעיל, הן רק מהחודש האחרון, תבדקו אותי. מי לא אומר את זה, שמאים, מתווכים, מנהלי השקעות, גורמים בממשלה, גורמים באוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

בסרט מכונת הכסף (מומלץ מאוד אגב) מראים משקיעים עושים סיבוב עם מתווכת בשכונה בארה"ב טרום המשבר. המתווכת מספרת להם שיש האטה, מראה להם אנשים ליד בתים מספרת בכמה הם קנו אותם ובכמה הם יהיו מוכנים להתפשר על מכירה היום ואומרת שהשוק קצת בהאטה, בקטנה. עשו סיבוב עם מתווכים, תשאלו אותם על המצב, תשאלו אותם כמה עסקאות הם סגרו בחודשים האחרונים, איך המצב בשוק. הכנים שביניהם יגידו לכם שיש האטה בזמן האחרון.

 

6. פיצוץ בועת נדל"ן עקב התערבות ממשלתית 

הסיכה שכנראה תתחיל את הפיצוץ היא התערבות ממשלתית. בין אם מדובר במס דירה שלישית שניסו להעביר, או במחיר למשתכן שמוזיל עלויות של דירות. זה לא באמת משנה. המדינה עושה צעדים (לא בהכרח נכונים, אבל זה כבר לפוסט אחר) כדי להוריד את המחירים.

הפוליטיקאים מנסים בכוח להרחיק משקיעים מהשוק ולהוריד את מחירי הנדל"ן בצורה זו. יוצאים כל הזמן עוד חוקים והצעות להם בנושא. חלק טובים , הרוב פחות. אבל זה מראה לגבי הלך הרוח שיש למדינה לגבי נדל"ן כהשקעה. זה לא משהו.

7. פיצוץ בועת הנדל"ן עקב שינוי דעת קהל

לפסיכולוגיה ולאפקט העדר הייתה השפעה מטורפת על יצירת בועת הנדל"ן הנוכחית. העובדה היא שכל אחד שקנה דירה להשקעה מ-2007, גם אם הוא עשה עסקה לא טובה, שילם הרבה, בחר איזור לא משהו פשוט יצא מורווח בשנים האחרונות.

זה יצר מצב שכולם התחילו להאמין שהשקעה בנדל"ן היא קלה ותמיד מצליחה, המחירים תמיד עולים, כל אידיוט יכול להצליח בנדל"ן ועוד כל מיני פנינות חוכמה. כל מי שקנה דירה ראה את המחירים עולים וייעץ לכל מכריו לקנות בתים. ההורים לא הפסיקו ללחוץ על ילדים, הילדים מינפו את עצמם למוות וקנו דירות. אבל ההאטה האחרונה במחירי הדירות מראה דברים קצת אחרת. דעתם של אנשים מתחילה להשתנות, תראו את הסקר הזה ב-Ynet. ואם באמת אנשים יתחילו להאמין שהמחירים יתחילו לרדת, הם יפסיקו לקנות בתים והמחירים אכן ירדו.

 

 

אז, sorry to burst your bubble, מחירי הנדל"ן נראים לקראת שינוי מגמה. זה ייקח כמה חודשים, אולי שנה אולי שנתיים אבל זה יקרה, כי זה קורה כבר עכשיו. זה מתחיל, רק תסתכלו סביב ותראו את הסימנים.

תפסיקו להקשיב למה שאנשים אומרים לכם באופן אוטומטי ותסתכלו על המצב שהשוק נמצא בו באמת. לא צריך לקנות בכל מחיר, לא צריך לקנות מחשש שאחר כך זה יהיה הרבה יותר יקר. גם ככה שכירות יוצאת יותר משתלמת היום מלקנות בית. בשוק הנדל"ן יש יתרון על שוק ההון, אפשר לתזמן את השוק יותר בקלות. קל לדעת מתי המחירים גבוהים מדי וקל לדעת מתי יש משבר. התהליכים עצמם גם איטיים יותר כך שיש זמן ואין מה למהר.